调控伤钱伤地伤楼

新民网  2011-11-07 17:34

[摘要] 文/仇莹莹2011年，调控毫无松动，江湖传闻不断，楼市“风雨飘摇”，刀光剑影之中，房企自是难免受伤。或者，有的伤并不可怕，自有能者无畏乱世，脱颖而出，练就不坏之身；然而，有的伤却能致命，一时内

2011年，调控毫无松动，江湖传闻不断，楼市“风雨飘摇”，刀光剑影之中，房企自是难免受伤。或者，有的伤并不可怕，自有能者无畏乱世，脱颖而出，练就不坏之身；然而，有的伤却能致命，一时内忧外患，亦步亦趋，风吹草动都会涉及存亡。

楼市如江湖，习武之人自当有其章法，循序渐进、内外兼修，无论风云变幻，得此二者，方可修成正果，立于不败之地。

所谓循序渐进，除了基本功底必须扎实之外，讲究每层境界的突破都需步步为营，不可急功近利，反之则极易走火入魔。落入楼市，任何一家房企的成长都必须具备得当的战略规划，从而保证无论市场形势好坏，都能稳步进行发展，若是盲目扩张，必是后患无穷。

而所谓内外兼修，外练为有形，内修为无形。内修之境随外练之提高而境界愈高；而内修又反过来极大地促进外练的迅速提高。同理可证，在越发成熟的房地产行业中，想要立足江湖，外练需要一套将产品打磨到位、保持创新的实力，内修则应保持企业运营健康、资金良性循环。

钱伤

“绿城[简介动态]绯闻”震荡

9月22日，“绿城集团及关联企业房地产信托业务被银监会要求清查”的新闻如同今年楼市集体恐慌的导火索，一时间，不仅绿城中国的股票被进行洗仓，单日暴跌16.23%，同样在港上市的内地房地产股一律遭受波及。据同策咨询统计，恒大地产[简介动态]累计跌幅达14.29%，雅居乐地产累计跌幅为12.1%，碧桂园累计跌幅有11.2%，连华润置地与中国海外也分别下跌了7%与6.6%。紧随“黑色交易日”之后，A股市场也有近21只房产股跌幅达10%以上，保利地产、金地集团、首开股份、华侨城均在其列，万科跌幅也达8.89%。

如果说仅是地产股被抛售还不足以动摇整个市场的军心的话，随之而来的一系列消息则更如寒流——标准普尔中国地产开发商压力测试报告结果并不乐观；黑石集团转让其持有的上海Channel1广场购物中心部分股权，被指看空中国楼市；房展会销售再创新低，项目打折信息铺天盖地……一切的一切在秋天这个传统的收获季里，显得萧瑟异常。

标普放言房企“扛不住”

9月28日，标准普尔公布了针对中国地产开发商的压力测试报告，宣称多数地产商能承受2012年销售降低10%的冲击，部分房地产商则无法承受。同时，该报告将绿城中国、合生创展、上海证大、沿海集团、盛高置地、上置集团6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大。

标普同时指出，融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素，将导致部分中国房地产商无法承受销售额下降的打击。据其预计，对信托融资依赖程度较高的中小型开发商将成为大型开发商的收购目标。而截至8月底，瑞银跟踪的16家上市房企中，绿城中国、合生创展、富力地产、雅居乐、世茂地产及远洋地产销售进度均低于60%。

事实上，早在标普报告问世之前，调控之下，房企的资金链问题已然成为各金融研究机构乃至各大主流媒体关注的焦点，原因不言自明，在如今的市场之下，房企存亡，现金为王。

追根溯源，人们对于房企资金链最原始的担忧，还是来自政府去年以来对于房地产市场坚定不移的连续调控。从住宅市场转商业地产、从一线市场转二三线城市、从银行借贷转信托融资，当所有人一边御寒一边凭借过往的经验预判着年中之后可能出现的松动之际，我国房地产市场第三轮调控的序幕再度拉开。部分研究机构将整个三季度称之为“调控季”，并且在此之前加上了“更为严厉”这一定语。

7月，央行再次加息，这是今年以来的第三次加息，也是2010年以来的第五次加息；在提高借贷成本的同时，限购政策直指房地产市场已经升温或者有潜在升温迹象的二三线城市。这一政策被业内看作是调控政策的延续，同时也是对二三线城市调控的未雨绸缪、提前出击。发改委更是表达了调控不动摇的决心，多少有些调控不住绝不罢手之势，仿佛只要调控不住，后续的调控政策就会接踵而至，源源不绝。

在所有调控手段之中，信贷紧缩、严控信托与限购、限贷如同四大护法将房企包围，前两者使得开发商融资渠道一收再收、“借钱无门”，后两者则导致产品去化速度骤减、回款缓慢，也正是在这一围攻之下，曾几何时总被认为“不差钱”的开发商们，开始真急了。

为钱“卖股卖地卖项目”

事实上，一年多来的房地产调控使得开发商资金情况不容乐观。银根越收越紧，负债率越来越高、销售额越来越低，房企的资金链问题面临着前所未有的严峻考验。从易居中国对今年已披露半年报的98家上市房企所进行的债务统计来看，债务总额已高达1.01万亿元，多数房企资产负债率在70%以上。同时，大部分房企的业绩增长也出现了明显下滑。

据中指研究院数据显示，2011年上半年仅房地产开发商融资金额前十位的房企融资总额就达到近千亿。而相比资本市场的其他融资渠道，传统的融资方式由于风险较低，仍然是龙头房企的最爱。

在中指调查的64家房企中，采用银行信贷的房企达21家，其中万科、世茂、SOHO、华润、保利、招商等实力雄厚的房企均采用传统融资模式。调查显示，21家房企银行贷款总额超700亿人民币，在当前楼市成交量明显下降的局势下，能够通过国内银行贷款融资的难度日益加大，如此一来，房地产企业的分化更为加剧。

这般形势之下，无法从银行得到足够贷款的开发商资金压力日趋严峻，虽然银监会屡次重申要加强房地产信托业务的监管，房地产信托仍然不断升温，甚至有开发商将其作为最后一根“救命稻草”，疯狂融资。

根据中国信托业协会公布的统计数据，仅今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额就达到4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中，新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。截至8月为止，房地产信托新增发行金额更是增加到了2000亿元。然而，统计同时显示，当前房地产信托融资成本已达到12%至17%，这一直逼房企公布的企业核心业务利润的比例，也让一些开发商的还款风险一再加大。

即便房企愿意为之买单，信托融资的通过率却越来越低，易居中国大上海事业部二区执行总经理孙华良指出，这一被许多人视为救命稻草的方式也将随时面临折戟。在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1-4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。到了5月，这一数据比例更是攀升到了的42.99%，孙华良指出，这意味着企业很难再从银行拿到贷款。

而有些实在囊中羞涩却又不愿放弃的房企，不惜从一些利息极高的民间借贷手中周转，以解燃眉之急。过高的本息压力下，这部分开发商的生存状态已然难以维系，正因如此，今年上半年中小型房地产企业剥离房地产业务的案例明显增多，同业并购、项目收购也活动频繁。即使是一些规模并不算小的房产开发商也出现了卖股、卖地、卖项目的现象，筹钱动作频频。

今年3月，中粮地产就曾发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。而时至5月，年销售金额及面积均位于房企排行前三甲的恒大地产发布公告，将其位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益以5亿美元的价格转让给华人置业，恒大则拥有另外的51%股权。

孙华良表示，房企筹措资金，首先考虑的肯定是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。如今部分房企出售资产的行为，所反映的正是资金链难以维系的现状。

业绩下滑跑量清货

相较中小型房企，品牌开发商的资金保障在众人眼中理应更为安全。然而，在化的布局和多盘开发的节奏下，一旦销售回款速度不足，他们的日子并不如想象中好过。

自今年1月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资。目前总融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元的两倍。

此外，地产基金同样成为品牌房企高成本股权融资的又一渠道。继去年拿下上海罗店地王之后，今年依然在上海、杭州拿地的远洋地产，在被标普点名前夕，为了补充其发展资金，于9月宣布与KKR联合成立地产基金，拟作为公司投资若干房地产项目的投资平台。在此之前，万科、金地和华润置地也已相继设立房地产基金。

今年6月，因具备国企背景、集团产业形态丰富而向来不差钱的华润置地就公布了其总数15亿港元的循环或定期贷款融资，并与几家银行订立贷款融资协议。与此同时，几个月前，疑似为了避免与板块内同类产品“贴身肉搏”而封盘的华润佘山九里项目近来似也不再沉得住气，重新向媒体开放了其样板房，随时准备复盘。

不仅如此，华润旗下的新江湾九里的价格更是一再调整，7月开盘均价还是55000元/平方米，到了8月加推时就成了44000元/平方米，这还不算提前认筹可给予的20万元优惠和9.6-9.7折不等的折扣。但不知是否受到降价后成交数量并未有所明显增长的影响，其官方报价在10月又再度调至为47000元/平方米。

同样在6月，稳居地产老大的万科发出公告，称该公司为北京金域华府项目融资提供5亿元的担保。事实上，万科的子公司遍布，查阅中指数据统计不难发现，今年以来，万科以及子公司先后为东莞长安万科中心、宁波金色城市、上海广富林、杭州白鹭郡等多个项目提供借钱担保，仅上半年已经为其关联公司提供借款担保近90亿元。

与融资能力同样惊人的还有万科的销售能力，作为2011中国前三季度销售金额的，万科前四个月的销售业绩并不理想，然而，自5月起这一数据出现了明显的飞跃，对此，易居中国高级分析师薛建雄表示，出于对资金回笼及年报的考量，这类企业很可能是以价换量，从而换取更多的后市主动权。事实上，万科在5月之后先后取得多个项目的举动，似与薛建雄的分析不谋而合。

同样因销售业绩下滑，着手清货准备“过冬”的还有保利、富力等知名房企。中秋节前后，保利北京四盘同开，定价亲民，而杭州项目也有所降价。据薛建雄分析，这么做的目的正是为了“抢市场”，卖完后过冬。

调控之下，除了降低利润加快产品去化之外，保利还凭借其今年新增的5个保障房建设项目进行近40亿的中期票据融资。据广发证券分析师沈爱卿介绍，中期票据的发行成本，相比同期银行贷款利率要下浮20%左右，而且发行速度快、流程短，减少了审批环节和等待时间，有利于改善公司的融资结构。

此外，薛建雄还告诉我们，一直被房企视为鸡肋的保障房建设近来却意外走俏起来，万科、中国中冶、城投控股、金地集团等争相挤进这一行列。究其缘由，虽与诸如土地、税收优惠等曲线红利不无关联，但更重要的是，在融资受困的局势下能另辟蹊径来筹钱，房企如何不心动。

富力地产则在楼市低迷背景下选择直面市场。9月，富力地产董事长李思廉在出席活动时对媒体坦言，公司已下调了其年度销售目标两成，至320亿元。然而，就在今年8月底公布上半年业绩时富力仍表示，有信心达至全年400亿元的销售目标，如今的这个决定被他称为是“视乎中国当下的整体金融情况、宏观环境而定的”。

早先李思廉在出席富力地产上半年业绩发布会上就曾高调表示，富力项目已降价10%，接下来还将继续降价10%。对降价20%毫不避讳的李思廉，也使富力成为明确提出下调全年业绩的一线房地产公司。但他同时解释，“以价换量”这一过冬方式正在被许多主流公司所采用，只是自己公司的项目多集中在一线城市，受限购影响较大，一味降价也不一定能取得理想效果，9月的不景气让他们不得不做出下调销售目标这一无奈的决定。

“再往后给开发商回笼资金的机会越来越少了，10月是个非抓住不可的时点，所有打折促销的手段都必须亮出来了。”李思廉的这一说法让人不得不感慨，秋天未完，严寒已至。

中国房企半年融资总额0

企业名称

融资类型

融资金额（亿元）

世茂

银行优先票据

246.25

新鸿基

银行贷款

140.95

恒大

债券股权融资

124.9

中信泰富

债券

80.74

佳兆业

债券融资

62.17

碧桂园

优先票据

58.5

中海

银行贷款

55.88

九龙仓

债券融资

52.04

中骏

银行授信

龙湖地产

优先票据

48.45

地伤

谁是下一个顺驰

按理说，虽然银根缩紧，市场环境持续受到调控，但伴着前两年一路飙升的房价，赚得盆满钵满的开发商们理应粮草充足，撑个一两年并不成问题，何至如今这番境地。回顾有史以来总在调控、萧条之中面临存亡问题的企业不难发现，不够理性的扩张或许才是他们致命的硬伤。

孙华良对此直言不讳，调控之下，80%的企业都会出现资金链的问题，但问题会严重到攸关生死的，除了实力过于单薄的中小企业，就是那些直至去年还在不断扩张的“赌徒”们。

无独有偶，在同策咨询研究部总监张宏伟看来，虽然调控给市场及融资都带来不少影响，但这些理应不足以致命，问题出在即便是逆势之下，不少房企始终没有停止扩张的步伐，如今，也正是由于这些房企永无止境的市场扩张战略导致其在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，企业扩张的盲动性与金融市场市场流动性的不断收紧形成日益突出的矛盾，在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链恐慌的问题。

历史上的顺驰之殇

有一段故事几乎已被人遗忘。2006年，成立12年、一度被地产界称为黑马的顺驰地产，终将名下55%的控股权转手于香港路劲基建，黑马神话瞬间化为乌有。对于这一结局，彼时与顺驰多次交锋的万科董事长王石作出评论，“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

一位从业多年的地产人作为顺驰曾经的业主，对其发展史至今记忆犹新，他向我们介绍，来自天津的顺驰地产在2002年拉开高调进军的序幕后，便相继在北京、上海、无锡、苏州等城市近乎疯狂地“圈地”，一时间打乱了包括万科、大华、绿地等在内的国内一线品牌地产开发商的拿地节奏。2003年，顺驰以超过底价一倍、超过对手2亿的价格夺下当年的北京地王，2004年又同样以高价竞得上海宝山、无锡等巨量地块，同时在南京、苏州、石家庄、武汉、重庆、成都等地迅速扩张。

这种拿未来房地产高速增长作为赌注，先期不计成本的投入，在其他房企看来，很难苟同。随着2003年央行121号文的发布，楼市进入了漫长的房地产调控周期，一直延至2006年的这一周期几乎与顺驰开始化征程完全重叠。

2005年1月，顺驰首先将南京河西奥体新城的房源进行促销，除降价之外，甚至通过掷骰子决定优惠多少，1个点，6个点。这笔账算下来，优惠幅度达到2%-9%，房子均价下调至5300元/平方米左右。随后，顺驰在范围内的项目纷纷效仿，全面进入降价时代。然而，此番“破罐子破摔”的手段，并没有将顺驰从濒死边缘救活。押宝房地产持续高速惯性成长的顺驰，依然走上了绝路。

时至2008年，“顺驰现象”再度蔓延于楼市。届时，一向以高端著称的房价标杆企业龙湖开始性降价，以其在北京的花盛香醍项目为例，从原来的13000-18000元/平方米降至6800-8000元/平方米，降幅之大着实让人疑惑丛生。无论是降价救援还是降价谋求资金回笼快速上市，龙湖的这一做法难免让人联想起当初顺驰加快扩张寻求上市的路数，“下一个顺驰”的猜测当年也一度在业内流传。

2007年，化发展的龙湖快速将业务拓展到重庆、成都、北京、上海和西安五座重点城市。销售额从2006年的30亿增长到2007年的100亿的同时，其拓展代价也同样巨大。2007年，龙湖在上海青浦赵巷的8号地块竞拍中，以10700元/平方米的高价取得胜利，而这一价格与当时周边的商品房成交价已经相去不远，被同样参与竞拍的地产同仁定义为“赔本赚吆喝”。正是诸如此类不计后果的快速发展，致使2008年进入上市冲刺的龙湖资金链岌岌可危。

诚然，时至今日，龙湖已然走出顺驰第二的猜测阴影，但随着今年调控的收紧，其9月各项目成交均价较之前频频走低，难免有些再次降价回款的嫌疑。据本刊从多家中介处了解，上海龙湖好望山别墅社区内的精装平层公寓龙湖佘山公馆虽然仍未正式开盘，但已于近日向各分销机构的负责人给出了15000元/平方米的限时跑量价，而这一价格与其对外预报的24000-28000元/平方米相比，差距同样惊人。对于已然没有上市压力的龙湖而言，这种依靠大幅降价回款的行为或是与其在去年迅速扩张商业地产，仅在重庆、成都等地就同时进行近20个商业项目造成资金链短缺不无关联。

“大地主”困局

与龙湖相似，2008年的恒大同样在疯狂圈地、上市受阻的双重压力下，几近崩盘。在2007年的楼市高温期甚至在2008年初地产业宏观形势愈发严峻的日子里，恒大并没有停止其快速的扩张行为。

据当时与恒大有着多个项目合作的销售负责人回忆，恒大地产在2007年里屡成地王，一年之间拿下78个发展项目，而其中的48个原本预计在2008年推出，土地储备较2006年增长了9倍，达到4580万平方米。与此同时，其在2007年底公布的第三季财务报表中，就出现了高达95%的资产负债率，总负债约为140．67亿港元。

彼时，恒大走的正是顺驰的发展路线，用最快的速度拿地，再用最快的速度上市，获得资金后继续快速拿地快速开发。然而，上市之路折戟，资金每况日下，该销售负责人当时曾半开玩笑地说，恒大拖欠的相应款项不计其数，每次去其公司都发现加派了不少保安，仿佛时刻准备着抵御讨债者的“侵犯”。之后，恒大从香港私募了6亿美元，业内也盛传这笔资金的获取与易居中国总裁周忻的帮助不无关系，总之，这笔资金让恒大之前95％的资产负债率也因此降至65%，也让恒大与易居的合作更为密切。

然而，地王留下的大量土地出让金仍然让其难以复原，这也使得恒大成为了2008年秋天继万科之后，个宣布将在范围内打折卖房的企业。13个新开楼盘、8.5折的让利促销，正是这一降价行为最终保住了恒大当时摇摇欲坠的资金链。

或许正是这次影响，今年7月，恒大地产董事局主席许家印于公司销售发布会上公开表示，恒大未来会向地标性城市综合体发展，同时，公司下半年将减少吸纳土地储备。许家印还补充道，恒大目前现金充足，手上可动用资金739亿，在减少拿地的情况下，该笔资金主要用于还银行国内贷款，以改善财务指标。

然而，在快速扩张中受到地王之伤的房企不计其数，恒大不是家，也不会是最后一家。在张宏伟眼中，高价拿下上海外滩8-1号地块的证大房产就是一个典型的案例。他告诉我们，证大房产公司当初的资产，还不及该地块的总价高，但是证大还是毅然蛇吞象，一度使其陷入筹措土地出让金的困境。现如今，尽管土地出让金事件已去，但整体项目的开发及经营需要大量的资金来支持，就目前来看，证大的资金链并不充裕。不仅如此，外滩8-1号地块项目基本上让目前的证大再无法向其他地区投资房地产项目，公司的整体发展由此而受到影响。

实际上，大部分业内人士仍然认为只要能够提高存货周转率，地王造成的一时的流动性危机并不足以威胁整个企业的生存。世联华东首席分析师吴志辉就表示，虽然前两年的高价拿地对房企资金链有所影响，但也只限于个别企业，对于整体行业而言，并不能将目前市场的低迷状态归咎于前两年的高价拿地。让如今房企大伤元气的主要原因还是由于调控的严厉程度，包括限购、限贷、税收、土地等多方面的调控政策对于市场和企业产生了较大的打压和限制。在销售回款放缓、投资成本上升的背景下，企业的生存困境必然凸显。

他以国内龙头房企之一的保利地产为例证明了自己的观点。在“3-5年再造一个保利”的战略下，保利地产在2009年大房企拿地榜当中排行。即使在2010年，公司新增项目仍超过40宗，总建筑面积约1786万平方米，涉及总土地金额约558亿，在数个城市制造了多个“地王”。即使在今年1-8月，保利仍逆势拿地19宗，总建筑面积约630万平米。

然而，保利快速开发和销售，以高存货周转率“以销定价”的策略在调控下仍保持了逆势扩张的能力。尽管其净资产负债率达到146%，但其短债占比仅为17.36%，就其目前手持的现金已经足够覆盖短债，其还有高达688亿的预收账款和快速销售下不断回笼的资金，流动性不是问题。因此，虽然保利地产比较激进，但他认为其在央企大股东的支持下，利用高杠杆拥有充足的存货，将会在未来市场回暖时获取更快的增长和更多的利润。

追溯过往，于2007年4月香港上市的碧桂园也是如此。其在公司上市之前疯狂拿地，也一度被扣上了“大地主”的帽子。但随着是碧桂园上市成功，土地储备丰富就变成了其发展的筹码，当然，我们也不能忽略另一种可能，倘若上市失败，这些土地储备恐怕也会成为最沉重的包袱。 

楼伤

“星河湾神话”难续

无论是受制于2009年地王频出的后遗症，还是对于高溢价率的诱惑惯性追逐，抑或仅仅是想要打造出性的标杆产品，除了传统的豪宅品牌，2009年之后，行业内越来越多的房企也纷纷将高端产品路线列入自己的战略规划之一。然而，如同当年的汤臣一品般有价无市，大把豪宅集中入市的2011年调控加剧，于是，一片腥风血雨之后，终会有人败下阵来，就连豪宅神话“星河湾”也在鄂尔多斯折戟。

“豪宅年”混战

无论如何分析本轮的调控政策，限购、限贷下，以中高端、精品化路线为主的房企必然是这场风暴的受害者。

产品线全部集中于高端路线的绿城中国首当其冲。信托风波、收购事件的背后，的问题仍然是其大多布局于限购城市的豪宅产品难以像普通刚需楼盘以价换量获取回款。想要盘活之前快速扩张的多个项目，同时得兼顾高息融资的各类贷款，绿城的前景确实不容乐观。

而曾在上海、太原等地创下过销售奇迹的星河湾，同样在调控之下失了锐气，不仅在上海难续神话，其在鄂尔多斯声势浩荡的300销售大军同样难以完成其100亿的销售目标，开盘数周后官方公布的20亿销售业绩至今无从考证。

传统豪宅品牌固然如此，正准备于近两年有所转型的企业更是直叹生不逢时。蛰伏上海多年，原本在今年意欲将静安“嘉天汇”、徐汇“嘉御庭”、吴泾“嘉怡水岸”、朱家角别墅以及苏河湾项目共同强势推出，从而创造“2011嘉华豪宅年”的嘉华集团不曾预料，准备了那么多年，竟是等来了这样一个“时机”。虽然嘉华方表示副董事谷文胜暂时无法对此发表观点，但从网上房地产的数据不难看出，五个项目中仅有嘉御庭在9月正式开售，开盘当月，却是零成交。直至10月加推房源后，方才有了9套成交数据。

无独有偶，在前两年拿下多个地王的金地集团同样在一年以前就对上海公司的高端产品比重进行了提升，两大天字系列的产品与其后将会推出的航头项目同样走的是精品化路线。然而，除了天御因开盘早于限购而一度热卖之外，其后加推的房源同今年下半年开盘的天境一样，与公司最初的销售预期相去甚远。对此，金地集团华东区域市场营销部总经理宋家泰表示：“整个形势都不好，我们只好不断以提高产品、增强服务乃至牺牲员工的休息来换取公司的利益了。”

奋力一搏还是有所作用。天境在同类产品中保持着相对较好的销售业绩，针对刚需客户的艺境又连创佳绩，这样的结果让金地可以稍稍松一口气。但值得关注的是，今年金地并未在上海出手拿过一块地，这一举动虽是乱世之下的安全之计，但难免让人对于其之后的开发份额有所担忧，又或许如宋家泰所言，收购可能成为金地之后获取土地的途径。

天价豪宅突围

与金地类似，近期也有部分精品化企业市场策略慢慢向万科式的快速周转方面倾斜——除了保证原有高端项目的开发之外，努力推出一些刚需型项目和优惠的市场价格，以达到回笼资金过冬的目的。华润置地中央公园、仁恒森兰雅苑、龙湖郦城等豪宅品牌下的中游楼盘纷纷在今年市场上发力，正是这些项目的突围而出，保全了上述公司在上海整体布局的稳定。

除了这些市场交易中的佼佼者，部分豪宅也开始“曲线救国”，以接纳房地产信托投资购房等形式规避“限购”政策，达成成交，实现回笼资金目的。达安圣芭芭花园[消息价格户型点评]、上海紫园、金茂逸墅等豪宅项目，正是这一曲径上的得益者。

更为鼓舞豪宅制造商气势的，还有限购之下始终不间断的天价豪宅成交数据。这些成交或是恰恰说明，在持续存在的通胀压力下，真正的豪宅仍是投资者的选择。张宏伟表示，从这个意义上来讲，高端住宅的开发企业要继续与当前的楼市调控周期博弈，一旦企业能够度过这个阶段性的难关，该会有一个市场逆转的机会。2008年就有不少房企博弈过了这场突如其来的经济危机。

调控造“新局”

当下的这一轮调控，让在2009年人人有糖吃的局势发生了颠覆性的变化。

在吴志辉看来，这一轮调控催生了主流房企在高存货状态下保持周转速度的发展模式。同时，他们集中精力在二三线城市发展，抓住机会逆势做大。

如他所言，每一轮逆势都会为行业到来一轮洗牌，有人如顺驰般消失，有人如长甲般崛起。据薛建雄透露，在2008年行业危机之前，长甲集团在地产开发方面并不算出名，彼时，他们在上海也仅有“上海滩花园[消息价格户型点评]”一个项目，且销售成绩并不如人意。然而，正是2008年市场的一片低迷为他们创造了机会，如今在上海及长三角的十几幅地块均来自集团2008年底至2009年初的低价抄底。不过，或许正是近年来多个项目的同时开发，长甲的负债率也逐渐增高，进入十月以后，其上海在售的三个项目全线7折的降价消息在微博上不胫而走，引来业内同行的高度关注。从参与评论的部分销售人员的话语中不难看出，这一消息绝非空穴来风。

薛建雄同时提醒我们可以关注一家名为“尺度”的地产公司，虽然目前为止很难在网络上搜寻到有关其参与地产开发的任何信息，但就他所知，这家公司已经在今年的调控中分别于宁波、太原等地取得了几千亩土地，体量相当于十几个中远两湾城[消息价格户型点评]。这一消息也得到了银亿集团上海公司副总经理熊基凯的证实，虽然他未直接点名，但却表示有很多江浙企业会凭借其自有资金及其他产业获取贷款，从而在市场形势不佳的情况下获取机会。

除了这些新生企业，老牌房企、资本更是深谙此道。他们深知，在市场回暖的时候，拥有足够存货的企业将获得超额利润，而拥有核心城市的高端住宅会获取更高的利润。如万科从今年8月便开始在一线城市获取地块；而近日，因出售上海的一栋商业楼宇而被传为撤离内地市场的全球私募股权投资公司黑石集团却低调联合上海房企鹏欣集团，欲在未来的10年内以“水游城”品牌为主导，在二、三线城市打造100个商业地产项目。而这一消息，也得到了黑石集团在中国的控股子公司上海盈石负责人的确认。

无独有偶，瑞安集团董事局主席罗康瑞也在今年9月公开表示，瑞安建业成功转型，将以内地房地产市场为重心，主力拓展内地特殊房地产项目及知识型社区。瑞安建业董事总经理及行政总裁黄勤道也指出，瑞安建业将在未来充分发挥在收购、建筑、项目管理、市场推广及销售方面的优势。所谓“特殊房地产项目”，大致包含了内地常见的烂尾楼项目及股权转让项目。黄勤道强调，在内地房地产市场的调控形势加剧及银行限贷压力下，近期收购特殊房产项目的机会增加。    

绿城困局

“每一次调控，绿城都是的受害者，这一点，绿城高管心知肚明。但缘于产品情结，缘于偏执的理想主义情怀，绿城从不改变自己的产品路径，受点伤又何妨？这是宋卫平的不变的坚持。”在绿城风波进入大众视线后，某资深业内人士的一番话，揭开了“绿城保卫战”的大幕。

人言可畏

9月21日，绿城房产在官方微博认证上线的第二天，于市场的各种猜疑声中，发表了官方情况说明，“近日有媒体报道称：银监会对绿城房地产信托业务进行调查，公司就此说明如下：一、公司目前没有收到任何监管部门的调查通知；二、公司目前开展的信托业务均符合规定；三、公司的资金财务状况稳健正常。感谢媒体和公众的关心。”

虽然不久之后银监会相关人士在接受多家主流媒体采访时，均表示这一调查并非针对绿城，但银监会对房地产信托的兑付风险确实存在担忧。

而对于绿城，银监会调查事件已然是今年九月里该企业传出的第三个舆论话题了，继“翡翠城质量门”到“海航30亿收购绿城”，各种矛头直指绿城的生存现状。

而9月27日绿城董事长宋卫平在接受媒体专访时表示，降价是个不负责任的态度，接下来绿城的营销策略将分为3阶段：首先，努力做销售，把房子卖出去；如果这个不奏效，会考虑腾挪掉几个项目；如果前面的手段都行不通，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。“当然，我相信，绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面。”

虽然在整个专访中，宋卫平多次提及绿城目前的资金情况尚无2008年严峻，并强调没有风险就不是今天的绿城，但在大部分媒体的转载中，都仅仅转述了类似“了不起不卖房子了”这句看似“破罐子破摔”的曲解。

事实上，大多媒体“以偏概全”的表达和多数人的不质疑，原因还是主要来自外界对于绿城资金链的担忧。据绿城中国半年报显示，截至今年6月30日，绿城中国的净资本负债率高达163.2%，较2010年12月31日132%的负债率上升了31.2个百分点。由于其负债方面压力超过同业，今年下半年来，绿城在中国内地房地产企业的信贷评级中一直处于位置。不仅如此，346亿元人民币的贷款量、52.56亿元的信托负债及相关费用已然让人们对于绿城的信心不断下降，而其今年前三季度累计实现销售额267亿元，离从550亿元调整后的年度400亿元的销售计划仍有较大的差距。

资金困境

对于绿城的状况，一位与其企业高管关系密切的业内人事认为，大规模代建是其如今遭遇窘境的重要原因，“绿城的十二个项目有十二个总经理，这十二个总经理大多是江浙一带的老板，他们花钱拿地，然后便去找在项目打造上颇为在行的宋卫平合伙做项目。如今遭遇调控，之前快速扩张、多个项目同时开发的绿城因所有产品都走高端路线而回款受阻，高负债率加上高利率融资，资金链确实比较紧张。然而，这些江浙老板多是实业家，与调控无关，他们本身的并不急着在如今的市场让利项目从而套现，这也是导致绿城目前资金紧张的很大一个原因。”

然而，世联地产华东首席分析师吴志辉却认为，风雨飘摇对于如今的绿城而言，言之尚早。他通过过去几年房企的发展轨迹来分析，认为房企的利润主要受益于地价和房价的上涨。也就是说，存货是房企利润的核心驱动力。绿城在2007年拿下超过1000万平米的土地储备，随后在2008年的调整中遇到流动性危机差点倒下，但随着峰回路转的政府救市之后，拥有大量存货的绿城在2009年成为仅次于万科的第二房企。所以，在市场向上进入再库存期时，存货高低往往是决定房企利润大小的最核心力量；而当市场向下进入去库存期时，过大的存货往往会带来房企的流动性危机，此时房企提高存货周转率将非常关键。因此，走高端路线注定存货周转率偏低的绿城，在融资渠道受限时再次遇到类似2008年那样的流动性难题，一点也不奇怪。

对于绿城资金链的紧张，同策咨询研究部总监张宏伟认为，绿城项目有六成以上分布于长三角，在调控深化的背景下，其非限购城市的销售回笼不足以平摊企业在上海、杭州等城市的销售下滑，整体的资金也大幅受挫。由此可以看出，在当前调控的背景下，快速周转是应对调控的有利手段。企业可以采取合适的加速周转方式，比如可以对市场策略进行调整，例如华润、中海和恒大采取积极的定价策略来回笼资金，收到了不错的效果。

固执者受伤

在张宏伟看来，绿城的困境实际上是目前很多精品化企业在调控深化背景下面临的共同难题，并不是一家之祸。在他眼中，对于像绿城一样热衷于精品物业开发的企业，受到限购、限贷的影响，市场需求是在不断缩减的。在这样的情况下，绿城的预售期过长，从开始预售到最终交付一般需要18-24个月，超出国内通常的时间，这导致项目后期的交付压力加大，影响了企业整体的资金链水平。

事实上，客观来分析绿城事件不难发现，同样因专注打造豪宅受到限购限贷影响，同样面临整个市场的银根锁紧、信托严控而资金不足，绿城的遭遇其实与大部分高端产品房企并没太大的差异，不同的，可能是其快速扩张的势头与代建合作的频繁。这些不同，究竟是绿城对风险的无畏还是掉以轻心？抑或是过于固执打造精品，而忘了自我保护？

在上海，绿城玉兰花园2009年拿地，直至2011年4月方才推盘，而完工更是要到2012年底。项目负责人称，开工前“为了寻找和确定平层官邸的风格，绿城花费了两年的时间进行全球考察、选材、建筑、景观、园林，各类方案不断推敲、修改。”这般用心良苦，引来业内看房团，换来“绿粉”的好评，赚了口碑，却很难在限购的逆市之下换来迅速的去化量。

如果历史可以倒退，玉兰花园大可以在2010年调控之初就赶工开卖，但宋卫平的理想和完美主义，终败给了现实。

如宋卫平所言，“不同”造就了现在的绿城。也许正是这些“不同”，让绿城始终坚持“做精品豪宅”。只是在如今的风声鹤唳之下，它成了利剑首指的“冲头”。绿城只能感慨，为什么受伤的总是我们。

微博绿城保卫战

李宗苗（资深房地产专家、闻锐传媒总经理）：

真诚对待客户的信托责任，真心帮客户盖房子，远比那些以过客身份盖房子的开发商更值得尊重。这么多年来，行业浮沉中无数的人无数的事无数的话语无数的地方都深藏心底，不是行业的浮躁，而是人心世态的体味。每一回走进绿城欣慰的惋惜，每一次回到万科繁华的落寞，都暗示着绿城会是这个官控行业的殉葬者。

绿城老宋是中国住宅产业化、标准化、规模化的反对者与破坏者。中国住宅两种做法：一种以万科恒大为代表，房子当快销品盖和卖；一种以绿城和星河湾为代表，房子当传家宝一样盖和卖。老宋不应该在中国盖房子，他那一套价值观与行业主流格格不入，他注定独孤求败。

宋海（上海盘谷房地产有限公司总经理）:

如果绿城也被整合掉，不仅是房地产的悲哀，也是改革开放中最有活力的民营经济的痛。

周忻（易居中国董事局主席）：

昨天传闻“绿城信托资金被查”，结果全是“乌龙”，冤枉了绿城，更拖累了大批地产内房股跟着暴跌，在这样脆弱的时代，这种“玩笑”可开不得哟！

孙宏斌（融创中国董事长）：

绿城的产品是中国的，几笔信托不应过为担心。该倒闭的应该是那些产品做得差，不对客户负责的企业。如果绿城倒闭了，那是中国房地产的悲哀。

顾洪波（深圳特区报房产版主编）：

绿城、星河湾没来，深圳暂无传世之作。

贾璞（扬子晚报房地产部区域经理）：

好产品需要识货的人。双龙大道堵路没能挡住水晶蓝湾的人气，不少观者在样板间里评头论足煞有介事。这个“江宁版仁恒国际”三万的传言言犹在耳，但个人认为，23000对于绿城水晶蓝湾是一道槛，市道在这儿摆着。但不可否认，它系出名门，是百家湖豪宅区新秀，会成为富二代的心头好。

李建平（卧龙湖置业总裁）：

老宋没有错，中国需要这样的开发企业！但老宋也有错，错就错在想做劳斯莱斯的人，眼睛还盯着丰田的量！

王毅敏（北京广明格致文化传播有限公司总经理）：

有人说绿城危矣。即便是这样，一个绿城倒下了，千百个绿城还会站起来的。

徐波（重庆策源地产副总经理）：

若品质与理想主义的绿城地产倒下，未来还要期望有有更多理想主义的企业吗？一个群体中连一个仰望星空的个人都没有，当真集体沉默否？

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