[摘要] 随着房地产调控的逐步深化，房企从银行融资难度日渐增大，高息举债成为其必然选择，数据显示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域。然而绿城集团深陷调查门，投资者高度关注这一资金投向可能出现的风险。
编者按：随着房地产调控的逐步深化，房企从银行融资难度日渐增大，高息举债成为其必然选择，数据显示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域。然而绿城集团深陷调查门，投资者高度关注这一资金投向可能出现的风险。海外投行也借机放言警示国内房企资金链风险。国内地产信托是否会出现批量违约，这是否会成为推倒房地产资金链的张骨牌，对冲基金沽空中国房地产股的动机到底是什么？今日本报特推出专题，对投资者关心的问题逐一做出解答。
对于绿城集团而言，近来可真是个多事之秋。
从“收购门”到“调查门”再到“退市门”，绿城集团的资金链备受关注与考验。绿城集团的撇清声明和银监会的澄清表态，并没有成功挽救绿城股价的一路下跌。
绿城集团资金链的紧绷令谣言四起。有关绿城为摆脱目前的资金困境，或在香港联交所退市的报道随之流出，公司董事会随后紧急澄清，绿城不会学习复地集团，目前并无有关这方面考虑及打算。在集团董事长宋卫平看来，与2008年深陷欠款危机时相比，目前的状况要乐观许多，“到现在为止，我们还没有拖欠地价款。”宋卫平表示。此前，内地房地产开发商复地集团与2011年5月13日正式撤销H股在香港交易所的上市地位，结束其7年H股上市之旅，并成为自动退市的内地上市房企。
2009年房地产行业率先复苏后，房地产信托开始茁壮成长，今年以来货币政策的收紧更是刺激了房地产信托业务的发展。
银监会数据显示，截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。用益信托工作室发布的8月集合信托产品统计数据显示，今年前8个月，通过集合信托投向房地产领域的资金高达1992.40亿元。
国际统计局数据显示，同期，房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。房地产信托资金已经超过整个房地产开发投资额的5%。据用益信托工作室理财分析师岳婷透露，9月份房地产信托将略微超过200亿元。也就是说，截止到9月末，已经有超过2000亿的信托资金流入房地产开发投资领域。
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上半年 房企风行高息举债
虽然至今尚无更严厉的房地产调控政策出台的迹象，但从严执行政策早已开始，且多围绕房地产信贷展开。随着存款准备金率的逐步上调，信贷资源不断收缩，加之房地产调控政策不断施压，房地产企业从银行获取融资日渐困难。迫于发展的压力，高息举债成为房企必须选择的通道，而信贷的紧俏，进一步推高了房企融资的成本。
6月万科发布公告称，为满足公司北京金域华府项目开发的需要，操作该项目的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整，这是万科自4月份以来第5次为旗下房地产项目融资，同时公告显示融资从“金融机构”处获取。有业内人士分析，这笔贷款可能通过信托公司获得，而信托公司的获益已高达15%。
没有，只有更高，信托融资日渐走俏的同时获益率也更高。融创集团的两笔高息信托融资引发市场关注，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托年利率水平。
银行贷款门槛高等待时间长，信托融资时间短但成本高，尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后加入高息举债融资的道路。近日，新华传媒（600825）与长甲集团签订的合作协议中，填入了长甲集团向新华传媒子公司借款4亿的条件。这一借款方式，开辟了房企从合作方处获取融资的新道路，不过仍没有绕过高成本的门槛。该委托贷款为期3年，年利率15%。
房地产上市公司2011年半年报其中有45家公司披露了信托债务余额，占比32.8%。根据广发证券（000776）此前披露的数据，所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元，而这45家公司的债务总额8081亿元，占行业的比例为74%。数据显示，上述45家公司信托债务总量为577亿元。
除信托外，债券融资也备受房企青睐。
5月23日晚，佳兆业发布公告称，公司在2010年4月发行3.5亿美元2015年到期13.5%优先票据的基础上，进一步发行本金总额3亿美元的额外2015年到期13.5%优先票据，并于公告日于认购人签订认购协议。对于发行优先票据的原因，佳兆业表示，在现有项目的基础上，其计划进军中国其他地区，公司发行额外票据所得款项将用于为中国收购新土地储备提供资金及注资房地产项目。
这是佳兆业年内第三次发行债券获取融资，早在今年1月20日，佳兆业发布公告称，公司与华人置业附属公司订立认购协议，认购人同意认购及支付佳兆业将予发行的本金总额为人民币20亿元，以美元结算的优先有抵押担保债券，债券按年利率8.5厘计算，预期债券将于2014年到期。此次认购佳兆业优先票据的，同样是华人置业旗下子公司，华人置业主席刘銮雄及其旗下子公司分别人够了1.5亿美元的优先票据。
同样借道债券获取融资的还有九龙仓和华润置地。
5月18日，九龙仓集团发布公告称，拟发行62.2亿港元2014年到期可转换债券，利率为2.3%。九龙仓预计从可换股债券发行所得款项，扣除和开支后，净额约为港币61.7亿元。
早在今年年初，海外融资就成为国内几家大型房企重要的议题。在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。2月份以来，又有部分房企发布融资计划，发布融资计划的碧桂园称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。苏格兰皇家银行假设碧桂园的发债规模与其对上一次去年8月发行4亿美元计，则今年以来房地产海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。
瑞安房地产1月发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。12月中旬，瑞安房地产已经发行了30亿元为期2年的人民币的海外优先票据。两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。
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大型房企负债率 不断攀升
随着融资量、融资成本的上升，房地产企业的负债率也逐步攀升。
在“调查门”事件后，宋卫平上月27日表示信托资金在正常范围内，目前绿城的信托成本在14%左右，占到所有资金来源的约20%。宋卫平同时表示，如果能够按照现在这样良性运转的话，到期的银行贷款和信托还款并不成问题。
但是，今年绿城中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，而资产负债率却高达163%。宋卫平虽然认为目前的状况比三年前要好得多，但事实上，2008年深陷欠款危机之时，绿城中国净资本负债率为140%。
三年间绿城中国销售额从152亿元冲到了542亿元，但其集团总借贷余额也从161亿飙升至2010年底的340.47亿。按照一位房地产基金合伙人的说法，宋卫平采取的时高负债扩张战略，赌的就是资金链不会断裂，但是在货币政策收缩的时候，资金链的维系并不是一件容易的事情。
高负债的发展模式构成了绿城成长的路线图。2005年底，绿城的资本负债比就高达433%；半年后，2006年6月底，绿城的总借贷增至51.5亿元，流动现金为9.23亿元，资本负债一度跃升至556%。随后绿城的负债率急剧下降，随着2006年下半年，绿城中国在香港交易所的成功登陆，绿城的负债降至74%。
资产负债比自2008年底突破一百大关后，就再也没降下来。2009年底，其资产负债比略降至105.1%；2010年6月30日，资产负债比一度高至158.8%，到2010年底又降至132%；截至2011年6月30日，资产负债比再度升高至163.2%。
高负债的扩张成就了光鲜的销售业绩，而亮丽的销售增长幅度又刺激了进一步的负债扩张。2008年，绿城中国实现销售预售面积123万平方米，完成销售/预售金额约为152亿元，归属于公司的部分为102亿元，创造了历史成绩。2009年，四万亿刺激计划下的房地产狂欢使得绿城集团当年销售金额突破了500亿元，比2008年增长了238%；2010年，尽管步伐略有放缓，也取得了542亿的销售额，比2009年增长6%；其中归属于本集团权益为人民币342亿元，项目整体销售率达到71%。
高负债不仅仅是绿城的选择，以万保金招为首的房地产企业今年以来资产负债率都在攀高。按照申万二级行业分类，房地产业平均资产负债率在半年内从68.47%上升69.73%，而万保金招的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%。
万科实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%；招商地产（000024）实现营业收入和净利润分别为80.9亿元和14.69亿元，同比分别增长15.90%和39.84%。
在负债方面，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%。不过，较2010年末万科17.5%的净负债率，2011年万科净负债率仍出现上升。万科和金地集团（600383）的资产负债率也分别达到了77.85%、73.18%。
招商地产经营性现金流下降和负债增加更为明显。半年报显示，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额从上年度期末的负20亿元进一步降至负的30亿元，同时，负债由年初的387亿增加至430亿元。不过，在四家龙头公司中，招商地产的资产负债率相对为65.47%。
业内人士分析，负债率的上升主要是受投资加大和预收账款增长影响。如招商地产今年上半年加大了向三四线城市拓展力度，已进入17个城市，并在深圳以64.39亿元成本拿下蛇口一宗地块，创下深圳总价地王新纪录。
保利地产（600048）上半年实现营业收入152亿元，实现净利润28亿元，同比增幅达35.1%和71.7%。而在保持高的增长势头下，保利资产负债率高达81.9%，较上年末上涨2.1个百分点。
保利地产认为，在当前复杂的国际政治经济形势下，下半年中国经济发展将面临更大的挑战。“保增长、控通胀”仍将成为经济主题，预期货币政策将保持上半年的紧缩状态。预期下半年随着行业调控措施的持续落实，市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩，市场不排除出现局部波动的可能。公司表示将继续密切关注政策和市场形势变化，采取灵活经营策略，控制经营风险，保障公司经营业绩的稳健增长。
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对冲基金做空地产股 外资出逃房地产
绿城的“调查门”还未平息，标普又放言警示国内房企资金链风险。而在此风口浪尖，国内地产信托再度曝出违约风险，京沪的两项信托项目双双出现还本付息垫资的情况。
在融资调控和销售限购等政策的影响下，庞大的融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约？
正在募集中的“中铁信托-丰利73期泰禾集团（000732）项目集合资金信托计划”拟募资1.35亿元，其股权质押惊现2.5折的罕见低价。而且该计划还设定了风险警戒线为信托本金的1.4倍，如果信托期限内连续三个交易日该股收盘价跌破警戒线每股3.03元，则泰禾集团必须在3个工作日内追加质押股票数量或现金。这并非个案，近来已有多个信托计划的质押率在30%上下，可见信托公司自身也感受到了地产信托的风险之大。
国际评级机构标普9月27日发布报告，认为融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素，将导致中国部分房企无法承受销售额下降的打击，出现流动性“虚弱”。标普特意点出绿城中国等6家企业名字，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大。瑞银在23日发布的一份报告中称，政府加强控制信托贷款，将进一步加大中国开发商的融资压力。
有业内人士称，外国投资者和外媒的联手做空，才是地产股暴跌的主因。花旗银行亚太区房地产研究主管蔡金强近日即表示，政策影响并不是港股市场中内房股下跌的主因，这一轮内房股持续暴跌很重要的因素是来自欧洲和美国的对冲基金，他们有计划地在沽空。
有报道称，曾因做空安然而闻名世界的对冲基金巨头、“卖空大师”吉姆·查诺斯，在9月20日美国一个电视采访中表示，一切与中国房地产相关的产业都是他的沽空目标。查诺斯唱空的同时也在做空，他创立了一只专门“做空中国”的基金，该基金通过在香港上市的实体押注中国房地产市场崩盘，他还曾在一个会议上列举了他做空的股票，其中包括在港上市的保利香港。
分析人士表示，在全球股市弱势的背景下，对冲基金沽空房地产股几乎是没有风险的，因为这与政府打压房地产的行为不谋而合。无论是利空或者利好，他们都可以把它解释为坏的消息。
在对冲基金做空地产股、外资摇旗呐喊鼓吹海外项目的同时，部分外资正在从中国房地产撤出。
9月28日上午，全球的私募股权公司黑石集团已经同意出售其所持有的上海Channel one购物中心95%股权，以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界（600628）发展有限公司，首次退出中国房地产市场。此次收购股权预计于11月初完成，此前黑石于2008年11月以人民币10亿元的价格购得Channel One购物中心股权。
在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，不禁让人怀疑是否为看空中国商业房地产未来走势。
据不完全统计，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。由于资本的趋利性，这些外资青睐中国房地产市场是以投机为目的，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。
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