[摘要] 利得财富解读房地产信托, 近几年来，房地产信托一直是资本市场的“大明星”，更是开发商眼中的“香饽饽”。作为银行贷款的一种有力补充，房地产信托由专业信托公司管理，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，从而获取一定的收益。
编者按：近几年来，房地产信托一直是资本市场的“大明星”，更是开发商眼中的“香饽饽”。作为银行贷款的一种有力补充，房地产信托由专业信托公司管理，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，从而获取一定的。
据统计，自2010年国家大力收缩信贷以遏制房地产业过度开发以来，房地产信托就成为那只浮起“瓢”，并且一路高歌猛进，迅速成为集合信托市场的半壁江山。
不过，这样持续高增长的日子将在2011年划上一个休止符。
随着房地产调控愈加趋严，房地产信托也被纳入监管层的视线，加上《信托公司净资本管理办法》将在2011年底进入“结算期”，房地产信托市场陷入深度博弈中，前途愈加扑朔迷离。
产品发行规模有所下降
据信托网统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。
发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。
以上数据表明，房地产信托产品较去年同期有增长，但是从总量占比的相对值来看，房地产信托的占比略有下降。
2011年上半年非房地产信托产品规模占比达53.82%，同比增长130.61%。但是，房地产信托的增速仅略高于总体发行增速，并未有该类产品大幅度的单一上涨的现象，更多的是随着总发行情况同比例增长。
由此可见，房地产市场政策调控的效果一定程度传导到房地产信托产品的发行市场，或许是造成这一情况的原因之一。
率逆势走高
相比发行规模下降，今年上半年房地产信托的平均年率为9.81%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年率来说，增长了10%。比如最近百瑞信托推出的螺蛳湾国际商贸城集合资金信托产品，率达到了10%—11.5%，银根紧缩融资成本高企从而拉动信托产品整体率超过9%，与其他信托产品相比具有明显的优势，这也是利得财富管理中心热销的信托产品之一。
房地产信托预期年率的不断上升，一方面是受通胀以及通胀预期的影响（今年央行已经三次加息），投资者普遍要求较高的以应对通胀；
另一方面，在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下，地产商从银行获取贷款更加困难，而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的，因此，信托公司明显处于“卖方市场”地位，地产商若想获取有限的信托资源，必然要付出更高的成本。
融资渠道趋向多元化
从融资方角度来看，房地产信托产品的投资方式较均匀的分布在贷款、股权投资和权益投资上，三者共占总量的86.19%，除此之外的13.8%则主要是以房地产信托基金方式募集。
与2010年相比，股权投资类、组合运用这两类占比略有下降，其他基本持平。
由此可见，信托公司开始分散单一项目风险，这无疑也给开发商更加灵活的资金使用选择。
融资方资质门槛不断提高
2011年上半年发行的536款房地产信托产品中，有215款产品的项目方或其母公司有一级资质，占比达40%；项目方自身或其母公司拥有二级资质的有21%。
融资方资质门槛的不断提高，也就确保了信托产品的稳定性。
从目前的情况看，受房地产调控政策冲击的，更多是的中小型开发商，大的开发商由于有充足的土地储备和项目储备，以及自身在房地产市场的品牌效应，受到宏观调控政策的影响将相对较小。
比如昆明螺蛳湾国际商贸城集合资金信托计划的融资方是云南中豪置业有限责任公司，该公司具有房地产开发二级资质，实收资本5亿元，是云南省招商引资重点企业，财务资质良好。
鉴于该公司良好的经营状况，受到目前调控政策影响不会很大，因而该产品到期的还本付息也就具有相对高的保障性，
投资分布更加广泛
从2011年上半年发行的房地产集合信托产品投向分布来看，信托资源仍主要集中于商品住宅，从发行数量和发行规模上都占据了一半的信托资源；其次是综合型项目，共发行了66款规模达210.9亿元；再次是商业物业项目。
不过，需要引起关注的是的发行商业物业，虽然仅占总量的十分之一，但是近两年信托资金在商业物业方面的投入不断加大，这说明房地产信托的投向不仅仅集中于商品住宅，而投向更加丰富广泛的领域，这样有利于提高对于系统性风险的抵抗能力。
总而言之，房地产信托目前已成为大多数信托公司业务和收入的主要来源，考虑到2011年上半年信托业务的爆发式增长，即使下半年对房地产信托业务继续收缩，对今年信托公司的业绩影响并不会太大。
随着房地产市场风险的逐渐明确，虽然房地产信托发生系统性风险的可能性不大，但日益增加的房地产信托融资规模，将对房地产宏观调控效果产生一定的影响，并会引起监管层更多的关注。
投资者在选择房地产信托产品时，需要全面了解产品的内容、特点和潜在风险。
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