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十二五期间 保障房开局拆解土地供应是核心

每日经济新闻   2011-03-10 10:38

[摘要] 齐骥清了清嗓子,撇开白炽灯下的纸,说“8000亿”。这位住建部副部长3月9日透露,今年保障性住房和棚户区改造共计划建设1000万套,将超过去年商品房销售套数10%。

齐骥清了清嗓子,撇开白炽灯下的纸,说“8000亿”。这位住建部副部长3月9日透露,今年保障性住房和棚户区改造共计划建设1000万套,将超过去年商品房销售套数10%。

与体量急增对应,本年度保障性住房也需吸纳史上的社会资金,约为8000亿元。其中约220万套政府握有产权的公租房,是去年的5倍,其建设资金也需财政之外的运筹。

以总计3600万套建设计划看,“十二五”期间的保障房体系,已是一个涉及国土、社保、财政、银行、证监等多部门的庞大计划。此前,国土资源局和财政部已公开表态落实1000万套保障房。

齐骥表示,增加保障性住房的建设和供应,是增加有效供应的重要手段,也是中国住房制度的战略思考和调整。

本年度保障房建设规划已初步出炉,但土地、资金引发的疑问仍有待解答。而作为“十二五”的开局之年,今年在保障房方面的探索或将成为此后的参照。

不走回头路

今年1000万套建设任务,已通过行政责任状落实至各省,而争论并未消退。

除去无偿划拨土地的价值,预计总投资在1.3万亿—1.4万亿。其中近220万套公共租赁住房和180万套廉租房,投资金额在3000亿-4000亿左右。

齐骥引用的数据称,如果今年商品住房等于去年900万套的规模,今年保障类的住房供应将首次超过市场类住房。

事实上,如考虑开工面积和空置存量,商品房仍占多数。但住房商品化后,政府与市场的资本规模首度如此接近。

记忆在艰难地倒带。

住建部举行发布会前一天,政协委员,中金公司董事长李剑阁在小组讨论中直呼,房改不可走回头路,1998年以前的福利分房制度已经走不下去。

政协常委,国务院参事李庆云则持另一种观点。他对本报记者说,“保障房应覆盖60%家庭。”李所在的参事室宏观经济小组,去年在撰写一个房价调控调研报告时提出上述观点,并受到中央领导批示。

“十二五”规划已提出,在未来五年保障房覆盖率要达到20%。

李剑阁认为,即便目前的保障房建设规模,也不能由政府单方面掌控。政协委员厉以宁也公开呼吁民资进入保障房项目。

本年度建设计划可分解为,各类棚户区改造工程400万套,经济适用房和两限房200万套,公租房和廉租房各占220万套和180万套。

住建部研究中心副主任秦虹透露,公租房的主体地位还会强化。事实上,经济适用房指标中,已有大部分用于城乡建设中的拆迁安置。

传统经济适用房存在退出机制不明晰,易为当权者寻租等弊端。而公租房的产权属于政府,建设资金由国有资本承担。

一位不愿具名的住房改革专家说,两者的共同问题是,征用集体土地时会挤压农民利益;且由于需要不断投入资金,政府建设动力不足。

土地供应是核心

土地供应是保障房建设的核心。

国土部资料显示,2010年住房供地计划为18.47万公顷,实际完成12.54万公顷,其中保障性住房用地完成计划的65.2%。

房地产开发商、湘江伟业董事长方明理说:“2010年保障性住房土地供应差强人意,今年保障房建设大跃进,土地供应关口难过。”为完成保障房建设目标,各地正在加码运作,保障房建设有大跃进之势。

陕西省政府要求市县设立建设项目审批快速通道,发展改革、土地、规划、建设等部门20个工作日内必须办结。“根据正常工作周期,20个工作日根本不能完成。”方明理说。

在现行建设目标约束下,仅强调“套数”概念,对每套住房面积没有特别说明。

公开信息称,2011年天津市保障房任务为27万套。考虑到外来务工人员的住房需求,蓝领公寓人均套内建筑面积控制在4至6平方米,白领公寓人均套内建筑面积适当放宽至15至20平方米。

有房地产开发商解释称:“4至6平方米是什么概念?一张双人床都摆不下,等同1994年房改之前住房水平。目前,城镇人均住房建筑面积在30平方米以上。”

需吸引更多社会资金

另一个现实问题是,政府资金如何落实?存量资产如何吸引更多社会资金?在本年度投资中,将有5000多亿通过政府渠道筹集,其中中央财政约1000亿元,其中400亿投入至棚户区改造中;由社会机构运作200万套经济适用房和“两限房”,约需资金5000亿元。

政协委员、民盟中央副主席吴正德对此方案并不认同。他说:“政府在保障房建设中职能缺位,本应是责任主要承担者。将8000亿元建设资金推向社会和企业,能否保障资金到位颇多变数。保障房建设运营期长、利润低,商业地产企业参与缺乏动力。”

政协委员、国务院发展研究中心对外经济研究部张小济说:“保障房资金来源不容乐观,1.4万亿资金估算没有把征地、拆迁补偿以及公共配套措施计算在内。”

从地方政府实际运作来看,财政投入明显不足。

目前,住建部已经与各省(区、市)政府签订2011年保障性安居工程目标责任书,1000万套目标正层层分解。

本报记者掌握资料显示,河南省2011年将开工保障性住房42.09万套,预计投入建设资金364亿元。按照每套住房80平方米计算,保障房面积为3367.2万平方米,每平方米投入仅为 1087.02元,含地价、规划、建设成本、配套设施等。

方明理说:“一般住房投资高于上述数字几倍。在地方资金投入不足,保障房质量难以保证。”

2011年,陕西省计划建设城镇保障性安居工程44.83万套,该省财政初步计划投入仅为30亿元。

本报记者了解到,土地出让金、银行贷款等渠道在实际运作中都存在一定局限。

受限购令和土地政策影响,地方土地出让金净的10%部分可能受到影响。去年土地出让金总收入2.9万亿元,由于净情况不佳,一些地方改为将一定比例总收入作为保障房项目资金。

就地方两会来看,财政列支有所增长。此外,财政部代发的2000万地方债券将优先用于保障房项目。住房公积金贷款基本延续400亿元的额度,其投入廉租房的部分,也相对稳定。

“保障房建设就是政府职责。”秦虹告诉本报记者,尽管各地政府已在探索各种融资渠道,但并不应该弱化该领域的政府天职。

强化问责机制

对3600万套保障房计划而言,则有更多担忧。

中央明确首肯的保障房模式中,均明确维系于土地划拨,这也是地方政府的事权范畴。“但在较为敏感的融资领域,中央部委仍持有关键行政资源。”前述地方住建部门负责人分析。

秦虹则说,虽然公租房模式备受肯定,但具体实现模式上,住建部并未限制地方创新。由于《住房保障法》草案一直未交由人大审查,“空间依然不小。”

围绕保障房的资金运营模式的地方创新优化,已被认为暂时趋于平缓。

江苏的制度状况或是参照。“比预期改变的少。”一位省住建厅官员告诉本报记者。

常州的公租房建设一直被视为成熟模式,受到住建部官员肯定。省住建厅曾预计在2010年上半年拿出配套管理办法,但至今尚未出台。

另一种“共有产权房”模式,曾在2010年两会中引发争议,但今年则未再度引起重视。曾经力推该方案的当地房管局长,已在大部制合并中转任党组书记,不再分管具体业务。

“过去不建公租房,今年必须开始建了。”淮安市住建局人士说。除去人事变动外,在共有产权房推行中,难以解决低收入人群贷款壁垒也是关键因素。

一种普遍的观察是,2011年的地方两会上,政府官员多强调保障房数量增减,以此为平抑社会矛盾的抓手。

“官员换届之后怎么办?”前述地方住建部门负责人说。

由于缺乏相应法规,保障房建设领导小组每年编制建设计划,尚只能以责任状的方式,每年召集省级主管官员会签。

齐骥说,的确有待出台一套针对地方主事官员的考评问责明细机制。

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