[摘要] 准备金率上调及楼市调控深入，令房地产市场的整体流动性趋紧，房企市场化融资利率大幅上升。据中国证券报记者统计，2011年以来，A股公司中公告信托融资的房地产企业已有6家，累计募资金额超过35亿元，其中，融资利率最高已达15%以上。
准备金率上调及楼市调控深入，令房地产市场的整体流动性趋紧，房企市场化融资利率大幅上升。据中国证券报记者统计，2011年以来，A股公司中公告信托融资的房地产企业已有6家，累计募资金额超过35亿元，其中，融资利率已达15%以上。
闸门重启
业内人士表示，一度被叫停的房地产信托贷款业务去年底已经重启，这为房地产公司日趋紧张的资金链提供了“一汪清水”。2月以来，银监会已不再限制信托公司发放房地产业的信托贷款。
据安信证券统计，2011年1月份集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%，成为占比的信托业务种类；而截至2月中旬，处于推荐中的信托计划达26款，2月份投向房地产的信托计划已经达12款，占总款数近一半的比例。
另据统计，2011年1月以来，A股公司中公告信托融资的房地产企业已有6家，累计募资金额达35.35亿元。
1月27日，嘉凯城(000918)公告，公司董事会通过了对全资子公司、控股公司、参股公司的一系列信托融资计划，涉及资金超过11亿元。1月29日，荣盛发展(11.73,0.14,1.21%)(002146)公告，通过中粮信托单一信托计划融资5亿元，利率为10.5%；自大股东获得委托借款2亿元，利率为13.5%。
2月16日，津滨发展(5.81,0.07,1.22%)(000897)公告，公司拟用持有的天津津滨时代置业投资有限公司6亿元股权作质押，以时代公司为主体通过天津信托有限责任公司发行两年期总额不超过3.5亿元的股权信托，年溢价率为12.2%。2月24日，卧龙地产(6.28,0.05,0.80%)(600173)拟以对子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的债权，通过杭州工商信托发起总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托。资金占用费的年利率为15%。
利率走高
受市场资金面从紧的影响，去年以来房地产开发商通过信托渠道融资的成本一直呈快速上升趋势。一位信托公司经理表示，2010年初，房地产开发商的信托融资成本约在7%-10%左右，到去年底，信托融资成本已上升到12%-13%左右，而目前信托融资成本已经上升到15%以上。
专家指出，房企融资成本上升有两方面因素：一方面是由于监管收紧闸门导致信托公司提价；另一方面则是由于资金成本的上升所致。数据显示，今年1月下旬开始，国内资金面持续紧张。7天回购利率一度突破8%的历史高位，而隔夜SHIBOR则在1月27日达7.9997%，隔夜SHIBOR连续9天停留在5%以上高位。
据统计，2010年房地产类信托产品预期年化率约为9%，而目前房地产企业公告的信托产品，预期年化率已经悄然升至13%-15%。“如果调控继续收紧，央行进一步加息，房企通过信托渠道融资的成本还将进一步上升。”业内人士表示。
无独有偶，房企通过委托贷款获得的融资成本也持续走高。1月26日，香溢融通(11.29,-0.23,-2.00%)(600830)公告，控股子公司向湖州凤凰新城提供6000万元委托贷款；2月22日，香溢融通公告，将用自有资金以银行委托贷款方式向立元集团有限公司提供5500万元贷款；两项委托贷款年利率均为18%。数据显示，2011年以来，香溢融通共发放四笔与房地产有关的委托贷款，其中，贷款利率达到21.6%。
继中弘·北京像素率先推出一次性付款8折优惠促销政策后，“京十五条”让越来越多的企业开始打折促销，让众多购房者看到了史上最严厉的“限购令”出台后，房价下行的希望。在此之后，许多在售楼盘纷纷采用促销、优惠等方式，向市场推出部分优惠房源，希望以此拉动“市场休克期”的销售业绩。而与之相对应的是，许多计划在2月中下旬到3月开盘的新项目，则选择了静观市场之变而后谋动的推迟入市策略。
虽然“京版限购令”只出台了一个星期，但开发商集体内“激进派”与“保守派”的分化格局已经形成，并且已经有了各自的应对举措。
激进派 折扣楼盘层出不穷
为了应对新一轮调控的“观望情绪”，京城有112个在售楼盘推出了不同程度的优惠措施。其中合生·世界村尾盘优惠30万元/套的大幅度价格下调也成为个中亮点。
在“限购令”出台前，多数楼盘采用一次性付款9.8折、银行按揭9.9折的优惠策略，而目前，在售楼盘推出的折扣比例纷纷调整至一次性付款9.6折、银行按揭9.7折。
数据显示，主城六区中，一次性付款9.6折以下的楼盘占优惠项目总数的29.8%，而在此之前，这一比例仅为8.2%。以位于东四环慈云寺桥的凯德·锦绣为例，春节前后均价一直停留在4万元/平方米，没有任何变动，但折扣却从一次性付款9.6折降为现在执行的9.5折，也就是说，过去购买一套88平方米的公寓总价为337.92万元，而现在则为334.4万元，总价下调了3.52万元。
而房山、昌平、通州及燕郊等周边城区，折扣比例更为显著，一次性付款9.4折的项目占总数的21.6%。以房山的万科中粮长阳半岛为例，之前开盘并无优惠，而此次新推房源将给出一次性付款9.5折的优惠，这对于每次开盘均“日光”的项目而言，可谓力度空前。
对于112个在售楼盘纷纷上调折扣比例的情况，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰(微博 博客)表示：“从价格来看，开发企业迫于资金压力等，短期内房价将处于停涨甚至下调的局面，但同时，由于‘京十五条’对楼市的调控仍主要围绕行政性限制需求展开，对供给调节涉及有限，因此短期内供不应求的局面很难改变，后续调控政策的配套出台，比如连续加息，CPI得到有效控制，货币发行和信贷规模有效控制，房价才有可能出现真正的拐点。”
保守派 惜售保价
在售楼盘的折扣战打得如火如荼，但对尚未入市的新项目而言，静观市场之变而后谋动才是的策略。于是，被圈内人士称为“小阳春”的3月，再难见到昔日的热销场景。
对于多数新盘推迟入市的市场动态，中华房商合作联合会主席贾卧龙(微博 博客)坦言，“此次北京楼市调控细则尤其是限购政策的出台将掀起楼市的拉锯战”。这场拉锯战的结果如何，贾卧龙认为：“限购政策奠定了2011年的楼市调控基调，从货币政策延伸向人口与城市关系的把控。北京作为中国的政治中心，也在由户籍不限、人口自主流动的开放性吸纳城市转向保守性城市。限购政策在一定程度更是诠释了的概念，限购无疑在说明紧张的问题，土地紧张带来的新一轮拉锯战或将再次助长房价嚣张的气焰。与此同时，接下来政策显效期会在4月到来，彼时若房价再次反弹，限购则成为房价的催化剂。”
由此看来，限购政策确实可以从一定程度上缓解房价上行的压力，甚至在短期内可以实现些许降价的目标。但从长期来看，如何既解决供需矛盾，又实现调控的最终目标，并防止一旦政策取消后需求“井喷”、房价“报复性”反弹的事情发生，是摆在政府与业界人士面前的一道难题。
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