[摘要] 在信贷资源整体趋紧和保障房建设脚步加快的双重条件下，商业银行信贷投放的倾斜力度如何？
在信贷资源整体趋紧和保障房建设脚步加快的双重条件下，商业银行信贷投放的倾斜力度如何？
《财经日报》记者昨日从多家银行了解到，银行既“愿意增加保障房信贷资源投入”，但同时也受制于利润水平、还贷能力、配套制度等多项因素，从而显得“积极但不乏谨慎”。
保障性住房进入“快车道”
在房地产调控的大环境中，保障性住房的投入正在加紧提速。
上海方面消息显示，沪上计划在五年内供应各类保障性住房约100万(套)户。而住建部年初时就宣布，今年将开建保障性住房1000万套，相比2010年的590万套再创历年之最，其面积则大体相当于2010年全年商品房的供应量。
“今年信贷规模较紧，但银行还是很愿意做保障房相关贷款的。”一家股份制银行总行风险政策管理部总经理对本报记者坦言。
交行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟近日报告指出，预计2011年房地产开发投资增速将较2010年有所下滑，但保障性住房建设规模的扩大将对房地产投资形成一定支撑。
唐建伟认为，根据计划，1000万套保障性住房需求投资约1.34万亿元，超过2009年全年房地产开发投资完成额的四分之一，这一计划如果能如期完成，保障房建设将对2011年全年的房地产开发投资形成较强支撑。
值得注意的是，1月26日国务院常务会议提出进一步做好房地产市场调控的部署后，工、农、中、建四大国有商业银行均已表示会加大对保障性住房建设的信贷支持。而银监会方面也要求银行业金融机构加大对保障性住房的信贷支持力度。
但唐建伟同时在报告中提醒称，一方面，今年建设1000万套保障性住房至少需要1.34万亿的投资，综合历史数据，土地出让净、中央拨款、公积金收入总共对其贡献不会超过6000亿元，因此就需要地方政府从财政收入中拿出约8000亿元参与建设。
银行信贷有限倾斜？
上述股份制银行总行风险政策管理部总经理对本报记者表示：“银行对保障性住房的信贷投放，主要取决于与当地政府和相关部门的营销结果，尤其是政府层面的配套资金、土地、手续、权益等操作层面的完备程度。”
事实上，这方面的信贷投入已在加大。截至2010年11月末，主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额751亿元，同比增长32%，高于全部房产开发贷款增幅8个百分点；个人购买经济适用房贷款余额198亿元，同比增长42%，高于全部个人按揭贷款增幅10个百分点。
其中，截至2010年底，国开行就累计发放保障性住房建设贷款1455亿元，今年安排此类新增贷款规模将达1000亿元。此外，工行去年累计发放保障性住房贷款为94.15亿元，贷款发放额较2009年增长55%；建行去年则累计发放保障性住房开发贷款44.3亿元，比年初增加31.4亿元。
“银行对于保障性住房态度比较积极，去年我们在大型居住社区投放不少，今年还会根据进度持续投放下去。”一家国有大行上海分行副行长则对记者说：“这一方面有社会责任，另一方面也是国家政策鼓励。总体来说今年还是对保障性住房积极投放，而银行还是会在成本、和风险上认真审查。”
但该副行长同时坦言，从利润角度讲，保障性住房信贷投放带来的远不及普通商品房开发贷，因为后者的上浮利率较为可观。
风险“隐忧”何在？
本报记者从多家银行了解到，在保障性住房信贷投放中，银行的确遇到利润指标、还款保障等实际问题。
“今年贷款规模控制带来的影响很大，为了完成利润指标，还得多投放一些高的项目和贷款。”上述国有银行上海市分行副行长就透露，“但是保障性住房对成本要求很严格，银行一般提供非常优惠的下浮贷款利率，从而会在一定程度上影响放贷增量。”
他继续说，除了利润的考量，银行在保障性住房信贷投放方面最关心的仍是还贷风险。
该副行长表示，比如，公租房不能出售且租赁价格控制得较低，加上日常运营和维护成本并不低，因此可以用来还贷的现金流就可能比较有限。“虽然可以出售的经适房和限价房在资金回流上风险小一些，但也有问题，一般房产项目需要抵押，但这些保障房的土地大多来自政府划拨或限制性用途，要在市场上变现就会非常困难，不像商品房那样，还贷出现问题还可以进行拍卖。”他坦言道。
用这位副行长的话说，银行在支持保障性住房信贷方面“积极但不乏谨慎”，因此也会通过调整借款周期、组织银团贷款等方式来分解一定风险。
也有业内人士指出，在保障性住房项目中，通常地方政府或政府投资公司会注入20%资本金，但不排除个别地方政府因财力紧张等原因，资本金并没有足额到位，从而加大风险。而如何通过财政资金投入撬动银行信贷资金，也是促进保障房建设的方式之一。
一季度或使用较严厉调控工具组合
消息人士日前向中国证券报记者透露，春节后，央行对部分中小商业银行实施了差别存款准备金率的调控措施。这些银行主要是城市商业银行。
这是央行今年宣布实施差别存款准备金动态调整后采取的实质性举措。当前，物价上行压力较大，不少机构预测1、2月CPI涨幅可能超过5%，潜在通胀风险因素仍未消除。预计央行将在上半年特别是一季度，使用较严厉的调控政策工具组合。差别存款准备金率作为调控的常态工具走上了政策前台。
一季度央行面临较大的流动性管理压力。新年伊始，在储备项目贷款需求释放及信贷“早投放早受益”观念推动下，人民币新增贷款出现井喷，中小银行放贷冲动强烈。某国有大银行总行有关人士表示，央行此前已定下各行1月新增贷款额度不能超过全年目标总量的12%，但1月前两周各行放贷额度已突破该比例。之后在政策严厉调控下，不少银行1月下旬放缓信贷投放节奏，部分银行暂停当月贷款投放。尽管如此，1月信贷还是超过1.2万亿元。
为有效控制货币信贷，实施差别准备金率成为央行必然选择。央行拟定的差别存款准备金率实施公式为，银行上缴的差别存款准备金率等于按照宏观稳健审慎要求测算的资本充足率与实际资本充足率之差，再乘上该行的稳健性调整参数。
业内人士指出，根据央行公式，资本充足率越低的银行，被实施差别存款准备金率的概率越大。去年以来银行信贷大扩张，不少中小商业银行的资本充足率已触碰监管红线。
是开发商嗅觉灵敏快速出货，还是压抑下的强力反弹？
尽管密集的楼市调控政策让部分一线城市的商品房市场成交量出现萎缩，深圳新房成交量甚至环比下跌六成，但部分开发商1月份的销售业绩却仍继续保持着大幅增长水平，再次显示楼市调控压力不减。
客观数据折射出市场需求动力依然强劲，大地产商因为布局并在楼市起伏中学会逐渐平衡自己的经营，从而具备了一定的抗风险能力。而有业内分析认为，新“国八条”正导致楼市成交步入新一轮下跌通道，1月份或许是开发商们“最后的疯狂”。
首月销售仍大幅增长
根据万科(000002.SZ)2月9日公布的销售数据，万科在2011年1月实现销售面积165.4万平方米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%，再次刷新了万科的月度销售历史纪录。
这也是国内住宅企业次单月销售超过200亿。相对于2010年12月份的84亿元销售额，万科新年首月销售额环比增长139%。
在此前的2010年8月，万科单月销售额首次破百亿，达到119.9亿元，此后的9月至11月又连续实现销售142亿、155亿、129亿元。四个月之后，万科单月销售又超200亿元大关。
中海地产(00688.HK)于2月8日发布的数据显示，中海地产1月份实现房地产销售额41亿港元及销售面积32.5万平方米，同比增长241.4%及103.7%。1月份公司环渤海地区为销售额及销售面积的地区，其销售额和销售面积分别达到19.5亿元和14.6万平方米，同比增长分别达959.8%和384.4%。
根据公告，富力地产(02777.HK)在2011年1月份实现物业销售额约28.42亿元，同比增长28.42%，销售面积约16.58万平方米。其中北京10.47亿元居众区域业绩之首。而资料显示，富力地产2010年全年的销售额为322.46亿元。而其2011年的全年销售目标，也在早前由360亿元修订至400亿元。
世茂房地产(00813.HK)此前公布的数据显示，1月世茂房地产实现合同销售31.16亿元，同比增长22%。合同销售面积24.19万平方米，同比下降10%。由此而产生的销售均价则由去年同期的9508元/平方米大幅上升至1.29万/平方米。
恒盛地产(00845.HK)公布，1月份的合同销售金额约7.51亿元人民币，同比增长1.11倍；合同销售面积8.19万平方米，同比增长2.28倍。
“最后的疯狂”？
但与开发商销售业绩逆势大幅增长相反，不断加码的楼市调控政策导致部分一线城市的房地产市场成交量在1月份出现大幅下跌。
深圳市规划国土委的统计数据显示，1月深圳新房成交4128套合计34万平方米，与去年12月份的83万平方米相比下降59.04%。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，1月北京期房住宅成交量达9557套，环比去年12月下降了30.1%；现房住宅成交量达1987套，环比去年12月略微下滑5.23%。
万科董事会秘书谭华杰解释称，公司1月销售数据再创新高有一定特殊原因，主要是因为去年年底公司集中推盘，较多客户当时实现了认购但未能在年底完成签约，这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。
但新“国八条”突袭楼市，第三轮调控政策让此前或淡或旺的各地春节楼市普遍感觉到了冬之寒冷，节前一周各地楼市成交即开始大幅缩水，春节期间更是观望者多，出手者寥寥。而随着央行前日宣布加息，市场更加相信整个楼市上半年将持续成交量惨淡局面。有业内分析认为，1月份或许是开发商们“最后的疯狂”。
万科也证实了这种可能。谭华杰表示，每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年也不例外。考虑到市场需求的季节性特征，万科今年2月份计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出现较大幅度的下降。
谭华杰说，新的调控措施体现了政府调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。2011年总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市场。
1月万科销售中144平方米以下普通住宅占比继续高达88%。谭华杰也因此表示，万科将继续主流产品定位和快速周转的经营策略，有望在2011年继续跑赢大市。
万科在新年首月仍保持新增项目的持续补充。1月份万科在上海等9个城市新增项目12个，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市，而万科也为此支付地价款总计约66.6亿元。
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