[摘要] 在10月以来的连番楼市“紧箍咒”之下,广州楼市成交进入平淡期,但根据昨日最新出炉的统计情况,尽管房价未见下降,近两个星期以来广州楼市成交连续上扬,上周(12月6日至12月12日)网签套数更是环比上涨22.09%。
在10月以来的连番楼市“紧箍咒”之下,广州楼市成交进入平淡期,但根据昨日出炉的统计情况,尽管房价未见下降,近两个星期以来广州楼市成交连续上扬,上周(12月6日至12月12日)网签套数更是环比上涨22.09%。
“成交上涨的周期比较短,说是回暖时日还过早,需要时间观察。”
专家指出,随着CPI不断上涨,作为抗通胀的良好投资品,低价楼盘和高端楼盘吸引了一定资金入市,从而支撑起成交量,但假如限购令等政策不放松,明年上半年房价将可能下调10%—15%。
数据
新政以来首次连续两周成交上扬
随着国庆前夕国家新政和10月15日广州细则的陆续实施,广州楼市开始“过冬”,成交连续骤降,而价格仍在“死撑”。
根据搜房数据监控中心数据统计,广州细则出台后,广州每周网签成交的点为11月22日到28日的1134套,平均每天成交不到170套,签约面积为127971平方米。正是在这一周,网签成交均价跌破10000元/平方米的关口,同样成为新政后新低。
但是,最近两周,楼市网签呈现出“触底反弹”的迹象。据统计,11月29日至12月5日,广州十区二县市共有208个项目网签1204套住宅,环比上涨6.17%；签约面积达到144718平方米,环比涨13.09%。而在刚刚过去的这一周(12月6日至12月12日),广州十区二县市共有204个项目网签1470套住宅,环比更是上涨22.09%；签约面积达到168413平方米,环比上涨16.37%。价格方面,这两周仍然高位震荡,维持在12000元/平方米左右的水平。
这也是新政出台后,广州全市住宅成交套数首次连续两周上涨。
业内分析
通胀压力吸引买家买楼
国家新政实施只有两个多月,广州楼市成交就开始止跌企稳,有市民担心,这会不会是回暖的迹象?
搜房数据监控中心分析师表示,广州全市住宅成交中,自住性需求所占比例较高,刚性需求有力地支撑起了一部分成交量。同时,CPI继续走高,11月的CPI更是创下28个月来的新高,同比上涨5.1%,通胀压力继续加大。作为抗通胀的良好投资品,低价楼盘和高端的高价楼盘吸引了一定量的保值抗通胀资金的进入。
“这两周成交比较活跃,但周期比较短,还不能说就是回暖,还需要时间观察。”合富辉煌首席分析师黎文江分析指出,今年楼市新政频出,近期广州房价并没怎么调整,市民观望期也随之开始缩短,刚需买家在感觉合适时还是会入市。另一方面,目前买楼成了较好的保值渠道,同样吸引了一些买家。
业内预测
明年初房价或下调超一成
临近年末,广州出现推货小高潮,据统计,广州全市11月25日—12月31日新盘新货总量多达30余个,环比11月上涨逾一成。有个别房企为了冲业绩,以推尾货等形式打出了一些“促销优惠”牌,如白云、番禺等多个区域的楼盘销售价格甚至比周边一手房每平方米低千元以上。
记者观察,在过去的两年中,每到新旧年交接的12月、1月,广州房价均为年度的波谷阶段,为消费者提供了一个入市的好时机。当前也即将“辞旧迎新”,是否又是入市的好时机?
黎文江则认为,房价还没出现下行,而从现在到明年初,楼市政策会从紧,只要限购令等举措不取消,成交量将持续保持低位,那样房价肯定会有所下调,“在明年上半年应该就会体现,可能会下调10%—15%”。(记者/胡良光)
11月份CPI涨幅高企5.1%，创下28个月新高；作为普通市民历来抗通胀“良方”的广州房地产市场却令人大失所望，租金出现5个月来首次回落，仅为3%~3.5%之间。
“可是除了房产物业我还能投资什么？”手上握有资金准备投资的周先生表示：“与低的投资相比，我更担心通胀带来的影响。两弊并行只能取其轻者。”资深房地产行家潘婉霞提醒称：“不要忘记了，在通胀进程中大宗资产的价值也会膨胀。房产物业就是大宗资产。”
住宅出租
远低于通胀
“现在买房出租实在太划不来了，顶多只有3%左右，有的连2%都达不到。别说不能‘抗通胀’了，连银行定存利息都比不上！”看着连续上涨的物价，王小姐替自己手上的现金干着急：“买黄金吧，黄金价格太高；买收藏品吧，不懂。买楼倒不难，但是楼价这么高，低，真的还能入市吗？”
精明的王小姐本盘算着买一套小户型单位出租。
她认为，即使现在价位很高，但小户型单位总价低，自己还能负担；即使以后楼价不怎么涨，每个月的租金能够达到通胀水平的话，自己也算是战胜了通胀。
然而频频看楼后，王小姐倍感失望：“要找到出租能够战胜通胀的房子简直是一种奢望”。
记者了解到，目前住宅市场的平均出租都比较低。根据合富置业的统计数据，11月全市二手住宅平均出租只有3.47%，而满堂红的11月数据为3.49%。
据了解，市面上出租较高的往往是楼龄较长的高层或小户型单位，但的租金也难以突破4%。
建议：
和套现比更重要
满堂红地产市场部沈锐培告诉记者，住宅市场出租普遍都只有3%上下，即使是珠江新城那些专门用来投资的小户型产品，能达到4.5%的都非常罕见——这还是按照全年收12个月租金来计算。
“在目前的市场状况中，已经不能单纯用投资来衡量房地产投资的价值了，”中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，目前市场普遍对通胀有恐慌性的“预防意识”，导致资金寻找相对稳定的投资领域；可以说相对于投资低来说，投资者更担忧的是通胀：“这个月的CPI涨幅5.1%，不知道下个月是多少。很多人认为CPI难以控制，但资金去向可以控制。”
楼价是否已在高位、有没有空间成为另一个投资者担忧的话题。“连续两轮的房地产调控政策令人忐忑不安”，王小姐向记者抱怨，说不定未来还有再出调控政策的可能性，楼市走向极不明朗。潘婉霞却认为，投资者应该注意到，在通胀过程中，大宗资产的价值肯定也随之膨胀，而大宗资产往往指的就是房产物业。
价格低洼地
未必有投资价值
但是，当楼市已经长时间持续“普涨”后，还有什么价格低洼板块值得投资？潘婉霞对此有不同的观点。
她认为，，广州楼市纵向比价格的确是在历史高位，但是如果与其他三大城市相比，价格仅是中等水平；第二，目前价格仍处洼地的，基本就是非优质物业，即使是未来也未必有潜力。她认为，在目前的市场情况下，“优质”依然是房地产投资的最核心标准。
对此，合富置业副总经理潘宇豪认为，出租、潜力和套现能力向来是房地产投资的三大标准。
而在目前的市场情况下，后两个标准更为重要。
潘宇豪分析，倾向于投资住宅的投资者应尽量选择市中心的住宅物业，一方面市中心的物业保值能力比较强，另一方面也比较容易变现。万一未来楼价出现回落，市中心物业跌幅相对有限，而且买家接盘几率更大。
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