[摘要] 在银行贷款与股市融资受挫后，开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。据统计，今年前8月，房地产信托产品发行规模已经超过1000亿元，远超去年全年449亿元的水平。不过，随着《信托公司净资本管理办法》本月正式实施，预计开发商借道信托融资将越来越难。
在银行贷款与股市融资受挫后，开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。据统计，今年前8月，房地产信托产品发行规模已经超过1000亿元，远超去年全年449亿元的水平。不过，随着《信托公司净资本管理办法》本月正式实施，预计开发商借道信托融资将越来越难。
据用益信托工作室今日披露的数据显示，8月份房地产信托产品发行规模为221亿元，发行数量为50个。今年1-8月，发行规模已经超过1047亿，仅7-8月就已经达到433亿元，这几乎相当于去年全年的水平。去年房地产信托全年的发行规模只有449亿元。
“从去年下半年开始，房地产信托产品的发行规模加大，往年房地产信托产品仅占到所有集合信托产品的30%-40%，而今年则占到了50%以上。”用益信托工作室分析师李旸向网易财经表示，本月房地产信托产品发行规模与上月不相上下，但产品数量却减少了13个，预期率也出现一定程度的下降。这在一定程度上反映出信托公司现阶段更倾向于实力较强的房企，从而也一定程度上反映了房地产行业风险较大的现状。
增发普遍遇阻
房地产行业的调控政策，使地产企业获取银行贷款越来越难，而房地产上市公司再融资亦普遍受阻，万科A此前提出的112亿元增发方案“流产”几无悬念，而其他多家房地产类上市公司再融资方案也宣告无果而终。不少企业纷纷借道信托融资。今年以来，信托产品发行规模呈现逐月上升之势，更在8月达到高峰。
国投信托产品经理刘擎告诉网易财经，像万科这样的资产良好的上市企业，估计其融资成本可控制在12%左右。但民营的非上市公司融资成本就相当高了，目前房地产企业通过信托融资的成本一般在15%-20%左右，但有的甚至高达30%。
有信托业内人士透露，一家北京的小地产商今年6月时因贷款遇阻，转而向信托公司融资1-2亿，但信托公司研究之后也觉得风险太大，拒绝为其融资。而后，这家小开发产不得再向私募伸手。结果私募开出的条件是：年化率在30%以上，不然就不做。最后，这家小企业还是咬牙答应了如此苛刻的条件。
“只要能拿到钱渡过眼下的难关，这些开发商已经管不了利息有多高。”上述业内人士表示，这家小开发商的经历代表了目前许多中小开发商面临的资金困境。
信托融资将收紧
不过，开发商借道信托融资也将越来越难。
今年8月，银监会叫停银信合作，近期又发布《信托公司净资本管理办法》（下称《办法》），要求信托公司净资本不得低于人民币2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%，也不得低于净资产的40%。对于净资本不能完全覆盖风险资本的信托公司，需要限期达标，否则将无法开展新的业务。
“房地产信托产品的风险较大，而上述《办法》的出台，将迫使信托公司考虑调整产品结构，压缩房地产信托的规模，转而投向其它风险较小的领域。”李旸表示。
刘擎表示，7-8月房地产信托的急速增长，与信托公司赶在《办法》实施前抢闸发行有关。预计9月开始，发行规模就会缩减。“再高也不能做了。”
著名评级机构穆迪分析师认为，信托融资一直被包装为面向银行客户的投资产品，并以房地产项目为抵押，成本高于银行贷款，但受到的限制比银行贷款少。例如，银行贷款可以用于工程建设，但不得用于购地，而信托融资则不然。
新规定颁布的时机对于开发商来说尤为不利，原因是开发商通常在下半年兴建的项目较多（在中国，一般60%的项目在下半年动工，而上半年则占40%）。随着信托融资的政策收紧，房地产销售的压力将有所上升。
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