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山西太原一消费者被指利用政策胁迫开发商

——不愿意解除商品房买卖合同

生活晨报   2010-08-18 09:53

[摘要] 王青告诉记者,她当时就提出,既然无法按揭贷款,那就支付现金。然而,飞云地产并未收取王青的现金。王青表示,她后来才知道是飞云地产要将房屋进行整体出售。

令王青不可思议的是,房子一套也没得到,反而被扣了顶利用房地局的登记备案政策胁迫开发商的帽子。

出于需要不愿解除合同

8月17日,面对记者,王青倒出了压抑了很久的一肚子的苦水。

因看中山西飞云房地产开发有限公司(下称飞云地产)开发的位于太原平阳路186号的飞云现代城写字楼第168幢2单元80号房屋 (下称飞云现代城80号房屋),王青在2007年5月26日向开发商交付了1万元现金以示约定。

同年6月4日,王青向飞云地产交付27万元首付款。时隔一月,双方签订了编号为20061006014的 《商品房买卖合同》及《补充协议》。

王青介绍,她购买的这套房屋建筑面积为102.97平方米,总价为53万元。除已支付的27万元房屋首付款外,剩下的26万元选择在银行做按揭贷款。

始料未及的是,2007年频频吹响的房地产政策“集结号”,使得包括王青在内的购买者无法再通过银行按揭贷款的形式购买飞云地产开发的飞云现代城写字楼。因为政策规定,办公楼不批准进行按揭贷款。

王青告诉记者,她当时就提出,既然无法按揭贷款,那就支付现金。然而,飞云地产并未收取王青的现金。王青表示,她后来才知道是飞云地产要将房屋进行整体出售。

事实也表明,迫于银行对房地产销售政策的限制,飞云地产改变了销售政策,决定由原来的零售转为整体出售。这也意味着,原已售出的零散房屋必须收回。

2008年9月,飞云地产向王青发出了解除合同通知书。飞云地产表述王青当时的态度时用的是“被告当时拒收”。8月10日下午,王青在电话中告诉记者,不存在拒收解除合同通知书一说,而是飞云地产将通知书寄往她原先留下的一个地址,而那段时间,她和家人恰巧在另一处住所居住。

王青觉得飞云现代城80号房屋有用,而不愿解除合同。虽然飞云地产的工作人员曾多次与王青直接协商解除合同事宜,但均未获得王青同意。

多次协商签订购房协议

王青强调,因为所购房屋对她来说非常有用,所以不愿解除合同。飞云地产的相关人士也多次登门跟她协商这个事。

经过多次协商,双方最终于2008年12月签订了一纸协议。记者注意到,在协议中有着“经甲乙双方友好协商”的表述。

协议显示,王青同意将她购买的飞云现代城80号房屋调换为飞云现代城公寓楼 的 1601、1603、1605三套商品房,总建筑面积达206.79平方米。

协议中非常重要的表述是,协议签订后,双方先前签订的购买飞云现代城80号房屋的商品房买卖合同予以解除,双方重新签订购买飞云现代城公寓楼1601、1603、1605三套商品房的买卖合同。

王青告诉记者,飞云地产是在她解除飞云现代城80号房屋买卖合同的基础上,才同意将飞云现代城公寓楼的1601、1603、1605三套商品房出售给她的。签订协议后,她同飞云地产签订了20061006014号合同的《解除合同协议书》、《合同解除保证书》,并签订了三套商品房的买卖合同。签订合同后,飞云地产的工作人员表示,需要去房地局进行登记备案。于是,对飞云地产充分信任的王青将所签合同交给了对方。可没想到的是,手续不仅没办成,还被告到了法院。

尽管记者与飞云地产的一位阮姓负责人进行了联系,但试图采访飞云地产以进一步了解情况的愿望未能实现。

互不相让 最终对簿公堂

王青同飞云地产解除飞云现代城80号房屋的买卖合同后,要求飞云地产履行协议确定的购买飞云现代城公寓楼1601、1603、1605三套商品房的承诺。不料,飞云地产予以拒绝,并于2009年2月25日向太原市小店区人民法院提起诉讼,要求撤销协议。

飞云地产认为,王青不愿意解除合同的行为,并不是合法维护自己权利的行为。相反,王青将政策作为一种胁迫手段,迫使飞云地产在违背真实意思表示的情况下,签订了显失公平的协议。协议中以每平方米2800元的极低价购买飞云地产的三套公寓楼商品房的约定违背了飞云地产的真实意愿,其结果严重显失公平,应予撤销。

2009年4月2日,王青提出反诉。她认为,双方在2008年12月签订的协议是平等协商的结果,飞云地产给予她的价格优惠是其为获取更大的利益而作出的取舍,根本不存在显失公平的问题。更为可笑的是,飞云地产竟然认为自己利用房地局的登记备案政策胁迫其签订协议,真是闻所未闻。

不服判决双方提出上诉

太原市小店区人民法院经审理认为,因王青签订该协议时的意图及相关内容与公平、等价有偿交易的原则相悖,已属显失公平。因此,法院支持飞云地产要求撤销协议中关于“签订购买飞云现 代 城 公 寓 楼 1601、1603、1605号商品房买卖的约定”。同时,飞云地产应将已收取的购房款返还给王青。考虑到协议的解除给王青带来一定的损失,应由飞云地产酌情予以补偿。

依照《中华人民共和国合同法》的相关规定,法院判令飞云地产支付王青违约金15万元和损失赔偿金20万元。

一审判决后,飞云地产和王青均于2009年12月29日提出上诉。

飞云地产认为,一审法院判令飞云地产支付王青违约金15万元和损失赔偿金20万元无事实和法律依据。对此,王青也认为一审判决关于违约赔偿金与损失赔偿金的数额没有任何法律依据,同时亦大大低于她协议履行可获取的。

王青还认为,双方所签协议合法有效,飞云地产应该履行协议,交付房屋。更重要的是,协议是双方平等互利、协商一致的结果,不存在显失公平的问题,更谈不上胁迫,一审判决存在明显错误。

王青的代理人——山西隆诚律师事务所武建人律师告诉记者:协议是在双方平等互利、协商一致的基础上签订的,不存在显失公平的问题,更谈不上胁迫。与王青签订协议,是飞云地产在平衡自己的利益后做出的合理选择,目的是为了获取更大的利益。飞云地产以显失公平为由主张撤销购买1601、1603、1605号商品房的约定的理由不能成立。

律师解析双方各有得失

武建人律师告诉记者,签订的协议是否显失公平应该从两方面考虑:客观上,考察合同对一方当事人是否明显不公平,即双方权利与义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等;主观上,考察一方是否利用其在经济上或其他方面的优势地位,或利用对方经验的缺乏,使对方难以拒其明显不利的合同条件。

飞云地产是以较低的价格售于王青飞云现代城公寓楼的三套商品房,表面上看飞云地产的利益有所损失,但是通过签订协议及王青同意解除飞云现代城80号房屋的买卖合同,王青的利益也受到了损失。

王青购买飞云现代城80号房屋的价格是每平方米5147.13元。但是在2008年底房地产市场价格已大幅上涨,王青购买的飞云现代城80号房屋的 价 格 要 高 于 1601、1603、1605号公寓楼。按飞云地产提供的公寓楼价格,当时是以每平方米7000元计算,王青解除飞云现代城80号房屋的损失达190790.02元,再加上飞云地产迟延交付房屋应该支付的违约金53325元,合计244115.02元。

武律师认为,协议对于双方来讲,各有得失。

对于王青来说,同意解除飞云现代城80号房屋,一方面将失去可获得的该房屋的增值,同时失去了飞云地产迟延交房应支付的违约金,得到的是以较低价格购买的三套公寓楼。

对于飞云地产来说,以较低价格出售1601、1603、1605号公寓楼有所损失,但通过飞云现代城80号房屋买卖合同的解除,在获取了部分增值的同时,也免除了应付的违约金。更重要的是,飞云地产取得了整栋或整层楼房整体出售的更大利益。

由此而言,协议解除飞云现代城80号房屋与购买飞云现代城1601、1603、1605号公寓楼是相辅相成不可分离的,是双方在自己的立场上做出的合理取舍,恰恰体现的是公平与自愿。

武建人律师表示,如果仔细分析房屋的买卖过程,可以发现飞云地产正是利用了王青缺乏经验,才导致现在的诉讼结果。

今年4月30日,太原市中级人民法院已经将该案发回太原市小店区人民法院重审。本报将继续关注该案的后续情况。

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