[摘要] 10年前，在拍卖师陈少湘眼里，太原这个甚至连二线城市都算不上的城市的地价还算很低，但多年的土地拍卖经历使他有一种直觉，随着城市的不断发展和建设，就如日益疯涨的楼价那样，太原的地价也一定会一路飙升。很快，他的这种直觉在几年后就得到了印证。
10年前，在拍卖师陈少湘眼里，太原这个甚至连二线城市都算不上的城市的地价还算很低，但多年的土地拍卖经历使他有一种直觉，随着城市的不断发展和建设，就如日益疯涨的楼价那样，太原的地价也一定会一路飙升。很快，他的这种直觉在几年后就得到了印证。可以说，太原市每一块土地的公开拍卖，几乎都和陈少湘有关，这位来自广东、深谙土地市场行情走势的知名拍卖师，见证了太原地价逐步升温的全过程。
地价、楼价一起涨
2010年4月15日，国家统计局太原调查队公布了一组数据：一季度，太原市土地交易同比价格指数为107.1，价格上涨7.1%，涨幅比上年同期提高6.7%，比上季提高2.9%。调查人员分析，随着太原城市化进程不断加快，对房地产市场的中长期发展形成利好。此外，去年以来“新地王”的不断涌现，进一步提升了房价上涨的预期，这种预期在当前土地供应比较稀缺的情况下，拉动了土地价格的上涨。
山西房研网负责人孙晟对地价如何推动楼价上涨的关系做了说明，他表示，对于一些有良知的开发商而言，楼面地价每提高200元，房价就会相应提高200元，而在实际操作中，更多的开发商会以地价上涨为由数倍提高房价，或400元或800元情况不一。还有的楼盘开发商，其使用的地块是几年前购买的，价格也比较低，但在楼盘开发过程中或开售时，又会以周边新楼盘的现行地价行情做参考，人为抬高自己的楼房售价。“以恒大绿洲周边的一些楼盘为例，在2007年之前，这里的楼面地价也仅为200元左右，但随着后期出现的恒大楼面地价达到近千元，这些楼盘也迅速调整价格，售价很快升至近5000元。”孙晟说。
2004年，太原市城市基准地价开始公布实行，这一政策在一定程度上促进了城市房地产市场的健康稳定发展。时隔三年，也就是到了2007年，太原城市建设等各方面都发生了较大的变化，毫无疑问，这种变化对地价产生了相当影响。城区规模不断扩大的同时，太原南部等新的城市建设热点不断出现，有关部门抽样分析结果表明，2007年，太原东部地区、中部地区、西部地区、北部地区商业用地价格分别上涨了14％、7％、9％和8％，而南部地区上涨了54％！东部地区、中部地区、西部地区、北部地区住宅用地价格分别上涨了11％、15％、10％和9％，而南部地区上涨了46％！
数据表明，在太原建设“南移西进”规划的引导下，南部地产市场发展速度最快，商业用地和住宅用地地价呈快速上涨的趋势，亲贤北街、长风大街以及汾河西岸(论坛 新闻)的“长风商务区”一带区域，逐渐成为太原市新兴的以高档次商业服务区、办公及住宅用途为一体的中心区域，并带动了周边地区商业用地价值的提升。此时，“地价的带动作用已很明显，并成为影响楼价及其走势的一个重要的决定性因素。”陈少湘称。
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实际地价“高高在上”
一位不愿透露姓名的政府部门工作人员表示，太原市自2004年公布实施城市基准地价以来，至今仍没有正式对外公布新的基准地价。然而，随着城区规模迅速扩大，许多区域的基准地价也早已不能客观反映当前地价水平。
按照国家两年调整一次基准地价的要求，2007年，太原开始对2004年公布的基准地价进行调整，并就基准地价更新成果召开了听证会，但的地价标准并未对外发布。尽管太原市国土资源局在2008年又曾经对基准地价进行过一次更新调整，但也没有将此作为一个正式标准公布。
“当时基准地价建设确定的范围，包括了太原市城市总体规划2004年－2020年主城区用地规划范围，约合525.05平方公里。”该工作人员介绍，迎泽大街、亲贤街等88条街道，首层楼面地价在原来的网格基准地价的基础上，加价达到1700多元。据当时公布的数据显示，太原市未来将在城市东、西、北面新增计划建设用地不超过10%，城市中部新增计划建设用地不超过15%，城市南部地区是开发热点,新增建设用地在40%左右。显然，土地供应属于典型的卖方市场。
在这样的背景下，历次土地出让虽然原则上仍遵守2004年正式公布的基准地价，但实际上，“开发商所取得的地块的成交价，已经比标准高出了一两倍甚至更多。”一位熟知土地市场交易过程的业内人士透露。
房价高涨的背后，地方政府的“土地财政”也备受质疑。记者采访的多名政府部门工作人员，尽管大都避免谈及地价与房价的关系，但地价逐年攀升却是一个毋庸置疑的事实。
根据有关部门公布的数据，2008年，太原市土地出让金为33.19亿元，2009年则达到了65.22亿元，今年一季度，太原市国土资源局共组织征收上缴土地出让金价款153925万元，同比增长74.05%。与此同时，太原市2008年土地成交面积231.25万平方米，2009年太原土地成交面积同比增加74.4%，可则几近翻番。表面上看，太原近三年来的土地供应充足，成交均价也表现出下滑态势，但一些新兴区域及中心区域的地价却丝毫未降，而小店区和晋源区等地的地价却是屡创新高，直追中心市区价格。
太原市国土资源局有关人士在此前接受采访时曾做过分析，省城土地市场以2007年为转折点，当年各地房地产市场热度达到历史巅峰，地王在各地频频出现，省城的土地出让价也创下历史高点。尽管与周边省会城市相比，太原房地产业及土地市场的发展和价格水平都相对落后，但潜力很大，未来土地出让价格的这种增势还会继续，并且会愈演愈烈。
“招拍挂”的功与罪
在关于地价的讨论中，不少人认为是现行的土地招拍挂制度催生了高房价，这种竞得方式为‘价高者得“的制度直接把资金实力弱小的开发商排除在外，容易形成垄断。而坐拥土地的大开发商，则掌握了与地方政府博弈的筹码，拖欠地价款坐等土地，延迟开发等现象频出。
业内人士建议，现在的土地出让制度应设定利益相关人的限制条件，防止有些开发商竞拍“地王”不是为了迅速建房，而是为了控制土地市场投放量，进而推高其在售楼盘的价格。“关于土地招拍挂制度细则的改进，现在也没有一个统一的文件出台，目前使用的仍是2006年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，因此对于是不是地价推高了房价虽然仍在议论当中，不过，现在国家也在积极规范市场。”陈少湘表示。
土地招拍挂制度有其合理性，但同时又要在民生用土方面加以完善。今年4月13日，国土资源部发出信号，称今后涉及民生普通住宅用地有可能采用“一次报价”方式。
政府部门有关人士表示，即使政府低价出让了土地，开发商也不会将节省的土地出让金让利给购房人。因此，指望通过取消招拍挂制度来抑制房价，不但违反市场规则，也不切实际，“抑制楼价的关键，还是需要政府加大保障性住房的建设比例，地价的调节作用并不是太关紧要。”该人士反复强调说。
“土地招拍挂出让制度创造了一个公开、透明的竞争平台，限度地防止了暗箱操作，保证了国有资产价值的充分体现。在目前条件下，还需要坚定不移地坚持土地招拍挂出让制度。但在当前城市房价、地价上涨过快的情况下，适当对招拍挂制度的具体环节作一些完善，也是有必要的。”太原国土资源交易中心主任何仲元认为。有业内人士则指出，政府应该出台政策，规定涉及民生的普通住宅用地必须采用“一次报价”或“综合条件最优者得”的方式出让。“可以防止土地价格被哄抬。”
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