太原土地魅影炫推房价 实际地价“高高在上”

山西晚报  作者：王普荣  2010-05-17 10:04

[摘要] 10年前，在拍卖师陈少湘眼里，太原这个甚至连二线城市都算不上的城市的地价还算很低，但多年的土地拍卖经历使他有一种直觉，随着城市的不断发展和建设，就如日益疯涨的楼价那样，太原的地价也一定会一路飙升。很快，他的这种直觉在几年后就得到了印证。

10年前，在拍卖师陈少湘眼里，太原这个甚至连二线城市都算不上的城市的地价还算很低，但多年的土地拍卖经历使他有一种直觉，随着城市的不断发展和建设，就如日益疯涨的楼价那样，太原的地价也一定会一路飙升。很快，他的这种直觉在几年后就得到了印证。可以说，太原市每一块土地的公开拍卖，几乎都和陈少湘有关，这位来自广东、深谙土地市场行情走势的知名拍卖师，见证了太原地价逐步升温的全过程。

地价、楼价一起涨

2010年4月15日，国家统计局太原调查队公布了一组数据：一季度，太原市土地交易同比价格指数为107.1，价格上涨7.1%，涨幅比上年同期提高6.7%，比上季提高2.9%。调查人员分析，随着太原城市化进程不断加快，对房地产市场的中长期发展形成利好。此外，去年以来“新地王”的不断涌现，进一步提升了房价上涨的预期，这种预期在当前土地供应比较稀缺的情况下，拉动了土地价格的上涨。

“和同类城市相比，太原的土地成交价与‘地王’还有差距，不过从纵向发展来看，太原的地价确实是随着房价逐步上涨。”陈少湘解释说，事实上，城市土地供应的严重不足造成了太原2007年以后土地价格的暴涨，这也符合土地市场的规律。但与此同时，土地出让信息的公开化，使得土地从源头上越来越难以操作。“我们的房地产在市场化之初，土地成本所占的比例很低，甚至可以忽略不计。在2004年之前，土地价格还一直不很透明，也没有过多的土地价格信息。”陈少湘表示，尽管近几年的地价一直水涨船高，但高层的建安成本很长时间以来维持在1500元-1800元/平方米之间，“开发商的利润越来越暴利化。”

山西房研网负责人孙晟对地价如何推动楼价上涨的关系做了说明，他表示，对于一些有良知的开发商而言，楼面地价每提高200元，房价就会相应提高200元，而在实际操作中，更多的开发商会以地价上涨为由数倍提高房价，或400元或800元情况不一。还有的楼盘开发商，其使用的地块是几年前购买的，价格也比较低，但在楼盘开发过程中或开售时，又会以周边新楼盘的现行地价行情做参考，人为抬高自己的楼房售价。“以恒大绿洲周边的一些楼盘为例，在2007年之前，这里的楼面地价也仅为200元左右，但随着后期出现的恒大楼面地价达到近千元，这些楼盘也迅速调整价格，售价很快升至近5000元。”孙晟说。

2004年，太原市城市基准地价开始公布实行，这一政策在一定程度上促进了城市房地产市场的健康稳定发展。时隔三年，也就是到了2007年，太原城市建设等各方面都发生了较大的变化，毫无疑问，这种变化对地价产生了相当影响。城区规模不断扩大的同时，太原南部等新的城市建设热点不断出现，有关部门抽样分析结果表明，2007年，太原东部地区、中部地区、西部地区、北部地区商业用地价格分别上涨了14％、7％、9％和8％，而南部地区上涨了54％！东部地区、中部地区、西部地区、北部地区住宅用地价格分别上涨了11％、15％、10％和9％，而南部地区上涨了46％！

数据表明，在太原建设“南移西进”规划的引导下，南部地产市场发展速度最快，商业用地和住宅用地地价呈快速上涨的趋势，亲贤北街、长风大街以及汾河西岸(论坛 新闻)的“长风商务区”一带区域，逐渐成为太原市新兴的以高档次商业服务区、办公及住宅用途为一体的中心区域，并带动了周边地区商业用地价值的提升。此时，“地价的带动作用已很明显，并成为影响楼价及其走势的一个重要的决定性因素。”陈少湘称。