■ 新闻背景
中端房这个逐渐被市场遗忘的产品类型，近期成为市场关注程度的产品。刚刚结束的北京两会上，中端房成为政府及媒体重点关注的话题。北京市市长郭金龙明确表示，高端住房太多，中端住房缺乏，要解决房地产低迷的问题，必须调整房产体系。副市长陈刚则直陈，北京最缺的就是6000元-8000元/平米的中档房，今年全市将重点建设6000元-8000元/平米的商品房，以满足公务员、企事业单位等一般工薪阶层的需求，将来中端房占房地产市场总量的60%-70%之间。
两位市长的态度，为今年北京楼市产品方向进行了定位。政策鼓励的方向，也就是开发商投资调整的方向。此外，对于购房者来说，一直困扰他们的高房价将会迎刃而解。原来苦苦在低档和高档之间拼命追赶的购房者，现在终于可以安安稳稳地来选购自己能够承受的房价。
2008年12月14日，石景山区的远洋沁山水楼盘开盘，因11000元/m2的区域低价而受追捧。
“今年政府有关部门除了引导开发商调整高端产品结构外，重点打造中端住房消费市场。”昨日（1月22日），北京市建委有关负责人接受记者采访时表示，6000元—8000元/平米的房源需要土地部门、规划部门、建委等多个委办局一起配合，现在已开始着手进行开会研究。重点从成本源头控制，将土地成本、建设成本、分配环节的成本降下来。
房价是否下降取决于市场
昨日，北京市建委有关负责人表示，6000元—8000元/平米的商品房需求人群非常多。北京人均收入近年来有所提高，比如教师、公务员等群体收入大有提高，目前年收入超过十万的家庭越来越多，这些家庭失去了购买经济适用房和限价房的资格，但又承受不起均价一两万的房源，他们就是所谓的“夹心层”。
需求客观存在，但目前在售房源中位于该价格区间的并不多。“开发商是否会将高房价下调至6000元—8000元/平米之间？”该负责人表示，房价涨跌不由政府说了算，而取决于市场本身。“政府不会救市，只会稳定楼市。”该负责人进一步表示，开发商目前定价不是参照成本，而是根据周边楼盘的价格来定，即使房价降到6000元—8000元/平米，只要没有超过成本范围，开发商还是有利润的。
今后8000-9000元/m2房源应占60%-70%
采访中，记者了解到，政府主管部门会积极进行中低价位住宅产品开发的引导。“作为政府主管部门，要加强房地产业结构的引导，这才是破解房地产业发展问题的核心。”该负责人告诉记者。
今年政府主管部门除了引导开发商调整高端产品结构外，将重点打造中端房地产消费市场。6000元-8000元/平米的房源需要土地部门、规划部门、建委等多个委办局一起配合，现在各部门已开始着手进行开会研究。重点控制土地成本、建设成本及分配环节的成本。只有这样，房价才不会进行高成本传导，才会有一个相对合理的价格。
据其透露，今后北京的房价将有一个较成熟的架构，由高、中、低三段组成，8000元-9000元/平米的中端房源要占北京房源总量的60%—70%。“具体执行方案还没有出来，就目前看，这些房源主要分布在轨道交通附近、交通相对便捷、生活配套相对成熟的区域，不排除安排在一些新城区。”该负责人最后表示。
■ 记者调查
低于8000元的房集中五环外
档价格房源大多位于五环外
记者统计搜房网楼盘数据发现，按照区域划分来看，6000元—8000元/平米的楼盘主要分布在通州、顺义、房山、昌平、大兴、亦庄新区、门头沟及丰台南五环外。
数据显示，此价格区间北京在售楼盘大约有60个左右，其中通州和顺义在售的商品房大约各有10个，房山则8个左右，昌平5个左右。销售较好的有顺义新城区，房山的天恒乐活城、加州水郡，昌平的金隅万科城及天通苑商品房，通州的金隅7090及阿尔法社区等。
从产品类型来看，上述区域在售楼盘以普通住宅为主，部分项目内还有花园洋房及别墅等建筑类型。此类楼盘均位于五环外，距离市中心较远，目前只有通州及昌平区域有轨道交通。位于郊区城区内的项目，基本生活配套能够满足。
此外，北京房地产交易管理网预售许可证数据显示，2008年获得预售许可证并且可售房屋的查询结果中，仅有38个楼盘上报成交均价在6000元-8000元/平米。
购房者认同价格但不认同位置
采访中，购房者都表现出对中端房的期待，但他们同时认为，如果按照目前北京在售住宅价格分布来看，此类房源多数位于五环外，这和他们认可的区域有差距。
“假如政府真的推出中端房，应该能够克服地段的差异性，是修建在那些相对较远的轨道交通周边。”陈晓的观点是位置可以远一点，但交通一定要便利。陈晓想在朝阳北路附近买房子，虽然该区域整体价格在降，但目前房价仍在1.2万元/平米以上。“东四环和东五环之间很难有低于1万元/平米的房。”陈晓认为以中端房的价格很难在想要的区域买到房。
■ 开发商回应
要做有利可图的中档房
开发商是否愿意开发中端房，是此类产品能否大面积进入市场的关键。多位接受记者采访的开发商明确表示，是否开发此类产品，主要取决于该类产品是否有市场，能否有合理的开发利润。目前业内普遍的观点则是，按照土地趋于五环外的供应现状来看，今后房源应该集中在中高端类型。
焦点1 是否开发取决于有没有利润
1月20日，记者针对“是否愿意开发中端房”进行了一次调查，接受记者调查的30个开发商中，5家开发商表示不会开发中端房，约占总数的17%。有16家开发商表示，是否开发则要根据实际情况决定，约占总数的53%，他们表示如果有政策支持且有合理利润，才愿意开发此类产品。还有9家开发商明确表示愿意开发中端房，约占总数的30%，这些开发商主要为具有国有背景及曾大面积开发过中端产品的房企。
黄玺庆，北京万年基业建设投资有限公司总经理，曾操盘以中端房为主的万年花城，其观点具有一定的代表性。黄玺庆认为，开发商是否愿意开发中端房，主要是看此类产品是否有利润和市场需求。“开发哪种类型产品，需要具体项目具体分析。”黄玺庆认为，按照目前的土地价格来看，中端房的利润较低，开发商只能以规模取胜。
“规模效应是中端房开发赢利的重点。”黄玺庆认为。北京的市场现状印证了黄玺庆的观点，以中端房为主要产品类型的国美城、明天城都是超级大盘，即使在售的万年花城、万象新天等中端房项目也是规模近百万。
焦点2 是否有利润取决于土地成本
多位开发商表示不是不愿意开发中端房，而是此类土地供应数量较少。“主要是看土地价格。”北京万科总经理周卫军认为，只要符合房地产运作的市场化需求，就可以去操作，但起码要达到“有利可图”，目前万科在顺义及昌平开发的两个项目均为中端房。
“土地成本及所在区位，决定该地块是否能开发中端房。”北京东润投资集团营销总监张奕弈分析指出，远洋地产及合生创展获取的通州地块，楼面地价达5000元/平米，如果让这些地块开发8000元/平米的房子不现实，但去年新华联以2500元/平米拿得通州新城地块，就完全可以开发中端房。万科西大望路地块土地成本超过1.14万元/平米，按照正常的开发成本及各种税费累加计算，该项目低于1.8万元/平米就不会有利润，像这样的地块不可能做中端房。
另有开发商认为，项目所在位置也是决定其能否开发中端房的要素之一。“核心城区土地成本本来就高，如果开发中低端产品则是对土地价值的损害。”该开发商这样表示。（张学冬 吴海花）
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